¿Cuáles son sus expectativas para el mercado inmobiliario en 2025?

Las expectativas son optimistas. La estabilidad macroeconómica y la tradición del ladrillo como “refugio de valor” proyectan un año de expansión sostenida. Se está apostando por proyectos de mayor escala, con terrenos más amplios y edificaciones de gran envergadura.

A pesar de las consecuencias económicas de la pandemia, el mercado inmobiliario en Lima y el resto del país ha mostrado un crecimiento importante. En este contexto, la diversificación de la oferta residencial, de oficinas y comercial ha sido clave para la evolución del sector.

Además, la sostenibilidad ha cobrado protagonismo. Los compradores buscan viviendas con certificaciones de eficiencia energética y materiales sostenibles, lo que ha impulsado la tendencia hacia construcciones más sostenibles.

¿Hay un mayor interés por inmuebles fuera de Lima?

Sí. Los inversionistas no solo buscan mejores precios, sino también potencial de valorización. Por ello, las propiedades en las afueras de la capital han ganado atractivo, y se han consolidado como polos de desarrollo con proyección de mayor plusvalía en el largo plazo.

El cambio en las costumbres de los compradores también influye. El distanciamiento social y el trabajo remoto han generado la búsqueda de inmuebles que se adapten a las nuevas necesidades originadas por las tendencias pospandemia.

¿Se espera un aumento en los proyectos inmobiliarios en este año?

En 2024, las ventas de viviendas nuevas en Lima alcanzaron un récord histórico, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Lima Top sigue liderando la demanda, con Surco como uno de los distritos más solicitados. La oferta de viviendas nuevas en Lima Moderna y Lima Top capta el 70 % de la demanda, con Miraflores, Santiago de Surco y Jesús María a la cabeza.

Este crecimiento sugiere un aumento en la inversión inmobiliaria, que podría expandirse hasta un 20 % en 2025. En tal sentido, si se mantiene el ritmo de construcción de viviendas en Lima Metropolitana, podría promoverse entre 15 a 25 nuevos proyectos inmobiliarios al mes en promedio, cuando en 2024 fue de 15.

¿Qué segmentos inmobiliarios tendrán mayor potencial este año?

El mercado residencial y el industrial-logístico son los más prometedores. La demanda creciente y posibles ajustes a la baja en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios favorecen su expansión. Asimismo, existen oportunidades de desarrollo y crecimiento en nuevos parques logísticos. Respecto al segmento de vivienda residencial, son dos factores los que contribuyen a esta expansión.

Primero, el cambio de la tipología de los departamentos (de menor superficie), que se complementan con la capacidad de pago para los créditos hipotecarios; y, segundo, el decrecimiento demográfico, que ha pasado de 3 a 2,5 miembros por familia.

El crecimiento residencial se concentrará principalmente en los segmentos B y C de Lima Moderna, debido a la cercanía con los centros de trabajo y a los polos comerciales en los distritos de Jesús María, San Miguel, Surquillo, Magdalena y Lince, y Lima Top, así como en las viviendas multifamiliares.

¿Y se venderán más departamentos que el año pasado?

Sí, en 2024 se habría cerrado la venta de 20 000 unidades habitacionales, un incremento del 20 % en comparación con 2023. Si la tendencia se mantiene, en 2025 podrían venderse entre 20 000 y 24 000 unidades. Este crecimiento reflejaría la fortaleza del mercado inmobiliario, impulsado por el incremento en la demanda y la mayor accesibilidad al crédito, favorecida por una leve reducción en las tasas de interés hipotecarias.

IMPACTO EN EL PRECIO

¿El aumento en la demanda reducirá los precios de los inmuebles?

En Lima Top, el precio promedio por metro cuadrado (m2) es de US$ 2 000, mientras que en Lima Moderna el valor oscila entre US$ 1 000 y US$ 1 300 por m2.

Según Credicorp, las inmobiliarias han migrado a proyectos inmobiliarios residenciales, cuyo valor varía entre S/ 300 000 y S/ 650 000 por departamento. Con este contexto, se espera que los departamentos en distritos de ingresos altos mantengan sus precios o se reduzcan aún más, con el fin de revertir la actual tendencia de escasez de demanda ocasionada por la inestabilidad política, por ser este un año preelectoral.

En tanto, en las zonas de ingresos medios (Lima Moderna), los valores permanecerían estables o registrarían una ligera alza para satisfacer la creciente demanda y mejorar sus ventas.

¿Cuáles son las principales preocupaciones de las constructoras para 2025?

Aunque las expectativas económicas en general, y las del sector construcción e inmobiliario en particular, son favorables, estas vienen acompañadas de riesgos sociopolíticos, por ser un año preelectoral, lo que podría generar incertidumbre y ralentizar los proyectos de inversión.

Además, impactará la desaceleración económica de China en nuestra economía, la que, sumada a la guerra comercial entre Estados Unidos y China, podría elevar la inflación, la tasa de interés y el tipo de cambio.

Pese a estos desafíos, las empresas constructoras proyectan una mejora de las expectativas para la economía y el sector inmobiliario para los próximos meses. En ese contexto, la inversión residencial crecería un 3 % en 2025, impulsada por la mejora del empleo y los programas gubernamentales de acceso a la vivienda.

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¿Cómo será el desempeño del sector inmobiliario en 2024? ¿Se espera una recuperación con un fuerte crecimiento?

El sector inmobiliario enfrenta diversos retos que podrían frenar el ritmo de inversión y otros que representan oportunidades. Por un lado, están los futuros ajustes en la tasa de interés de referencia, que estarán condicionados a la nueva información sobre la inflación y sus determinantes; y la problemática de la vivienda multifamiliar en Lima, debido a proyectos paralizados en diferentes distritos de Lima; pero también, existe un déficit habitacional significativo de 1 800 000 hogares.

Es por estas razones que las inversiones se mantendrían en el sector este año, con un crecimiento proyectado de las ventas de viviendas formales a nivel nacional de un 5,7 % con respecto al 2023. La estabilidad del tipo de cambio, entre otros factores a corto plazo, augurarían una perspectiva alentadora.

¿Lima continuará concentrando el mayor número de proyectos? ¿Cómo será el comportamiento en regiones?

En general, las inmobiliarias están concentrando sus proyectos en Lima Top (San Isidro, Miraflores, San Borja, Barranco, Santiago de Surco y La Molina) y Moderna (Jesús María, Magdalena, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Lince); sin embargo, hay oportunidades emergentes en ciudades del interior del país y en el extranjero.

Según una investigación de ESAN, las inversiones inmobiliarias en regiones como Piura se han desacelerado, mientras que Arequipa mantiene un crecimiento saludable. Se observa un aumento en la oferta de viviendas multifamiliares en provincias, impulsado por la demanda de vivir cerca de las ciudades.

El mercado inmobiliario en provincias muestra un crecimiento significativo, con 245 proyectos en desarrollo fuera de Lima y una inversión total estimada en S/ 4 422 millones, impulsado por la demanda de viviendas, cuyos precios oscilan entre los S/ 300 000 y S/ 650 000.

Cabe señalar que se prevé que la inversión inmobiliaria continúe siendo prudente en 2024. Ello, pese a la eliminación del tramo 5 del Nuevo Crédito MiVivienda (NCMV), que ofrecía créditos hipotecarios de hasta S/ 464 200.

¿Se espera una mayor demanda de proyectos inmobiliarios ante la disminución de las tasas de los créditos hipotecarios y el déficit de vivienda en el país?

Aunque las tasas de interés del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) han mostrado una ligera baja, siguen por encima de la meta esperada, lo que podría limitar nuevas reducciones este año. No obstante, se prevé un crecimiento del mercado inmobiliario del país en un 8 % en el segundo semestre, impulsado por el aumento de bonos para el Fondo MiVivienda, la liberación de la CTS y el acceso al 25 % de la AFP para la primera vivienda, que facilitarán el acceso al financiamiento.

¿Se espera un mayor valor por metro cuadrado en Lima?

En Lima Metropolitana, los precios del metro cuadrado (m2) han experimentado fluctuaciones debido a factores económicos locales y cambios en la oferta y demanda. Según Urbania, el precio medio se sitúa en S/ 6 706 por m2, con una leve caída del 0,2 % en mayo, pero un crecimiento acumulado del 0,9% en 2024, por debajo de la inflación.

Los departamentos para estrenar muestran el mayor incremento de precio, con una ligera caída interanual del 0,8 %. El precio en Lima se mantiene en el rango de entre S/ 6 500 m2 y S/ 6 730 m2 desde junio 2021. San Isidro Sur es la zona más cara de la ciudad con S/ 11 705 por m2, mientras que Los Olivos Norte es la más económica con S/ 3 424.

En cuanto al alquiler, el precio medio de un departamento de 100 m2 es de S/ 2 968 por mes, con un retroceso del 0,4 % en mayo, pero un incremento acumulado del 3,2 % en 2024, 1,2 puntos porcentuales por encima de la inflación.

La variación de precios por distritos ofrece una perspectiva más detallada de cómo el mercado inmobiliario se adapta a diferentes realidades urbanas. Distritos como Cercado de Lima y La Victoria han visto aumentos de 2,4 % y 2 %, respectivamente, en los precios por metro cuadrado. Por otro lado, áreas como Barranco y San Isidro muestran ajustes más moderados, con incrementos que rondan el 0,2 %.

¿Cuáles son los metrajes de mayor preferencia en la compra de inmuebles?

En Lima Centro, los compradores prefieren áreas entre 60 y 80 m2, pero las de 40 m2 a 60 m2 han presentado un mayor crecimiento, sobre todo en distritos como Miraflores, Surco, San Isidro, Barranco y San Borja.

Las áreas de 20 m2 hasta 40 m2 también tienen gran aceptación en distritos como San Miguel y Barranco donde, aparte del menor precio, las constructoras ofrecen al comprador lofts y departamentos de un solo dormitorio, con áreas comunes que incluyen gimnasio y piscina, coworking y atractivas ubicaciones.

¿Las inmobiliarias seguirán apostando por proyectos con más unidades de menor metraje?

Sí, las inmobiliarias están orientando sus inversiones hacia unidades inmobiliarias de menor metraje, debido a la mayor velocidad de venta que tienen respecto a los de 100 m2 y al rápido retorno a la inversión. Incluyen áreas comunes como coworking, parrillas, piscina y áreas recreativas para hacer los proyectos más atractivos. También implementan balcones y terrazas, el uso de iluminación led, acabados en madera y diseño minimalista en interiores.

¿En qué ciudades se concentran mayormente estos proyectos?

Según la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), al cierre de 2023, las ventas de vivienda en Lima Centro (La Victoria, Cercado de Lima, Breña y Rímac) crecieron 8 % respecto al año anterior, con una demanda destacada en inmuebles de entre 65 y 75 m2 debido a su accesibilidad en cuanto a precio. Esto ha impulsado un crecimiento del 13 % respecto al año previo, especialmente en viviendas con dos y tres dormitorios y un área promedio de 60 m2.

La oferta de 7 473 unidades de vivienda de 60 m2 en Lima Centro representa el 13 % del mercado de Lima Metropolitana, concentrándose principalmente en el Cercado de Lima (4 501 inmuebles), seguido de La Victoria (1 815), Breña (788) y Rímac (369).

Este panorama refleja un mercado inmobiliario dinámico, optimista a pesar de los desafíos actuales como la retirada del tramo 5 del crédito MiVivienda y la necesidad de adaptación en los sistemas bancarios.

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El crédito hipotecario creció 5,4 % en 2023 frente al año anterior, según informó el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Asimismo, mantuvo un registro positivo en diciembre de 2023, creciendo 0,2 % en comparación con noviembre de ese mismo año.

Principalmente, el aumento de los créditos hipotecarios en moneda local, que experimentaron un crecimiento del 6,3 % en el año 2023, fue el factor clave detrás de este resultado.

Adicionalmente, persiste la inclinación a elegir préstamos en la moneda nacional para comprar propiedades. Esto se refleja en la disminución de la dolarización de los préstamos hipotecarios, que se situó en un 7,8 % en diciembre de 2023, disminuyendo en 0,9 puntos porcentuales con respecto al año anterior y 7,1 puntos porcentuales en comparación con diciembre de 2019.

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Este viernes 22 de septiembre, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) de Lima realizará la subasta de una variedad de inmuebles (casas, departamentos y locales comerciales), con el propósito de recuperar las deudas tributarias acumuladas por conceptos de impuesto predial, vehicular y arbitrios. El precio base de la puja será de S/6.800 y se rematarán un total de 34 propiedades.

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El SAT subrayó que, antes de decidir ofertar los inmuebles, se comunicó en varias ocasiones con los propietarios y se les ofreció la posibilidad de aprovechar las opciones brindadas, sin embargo, no se logró llegar a ningún acuerdo.

¿Dónde será el remate de inmuebles del SAT?

Según la información oficial del Servicio de Administración Tributaria (SAT), el remate de inmuebles se llevará a cabo este viernes 22 de septiembre a las 9.00 a.m. en Jr. Camaná 370, edificio B, segundo piso, Cercado de Lima.

Requisitos, términos y condiciones

– Ser mayor de edad.

– Para ingresar al remate deberás presentar tu DNI vigente o carné de extranjería.

– Los interesados deberán realizar el pago del oblaje (no menor al 10% del monto de tasación del inmueble) en las cajas de nuestra oficina principal, a partir de las 8:30 a.m. el mismo día de remate.

– El pago del oblaje y valor de la adjudicación solo se deberá efectuar con cheque certificado o de gerencia, a nombre del Servicio de Administración Tributaria de Lima. No se admitirá otra modalidad de pago.

– El abono del saldo del valor de adjudicación se depositará dentro de tercer día.

– Quienes participen en el remate en representación de una persona natural o jurídica, deben presentar vigencia de poder inscrito en registros públicos.

– El adjudicatario debe cancelar los honorarios del martillero público, correspondientes al 3% del valor de adjudicación más IGV (de ser el caso).

– Los bienes se venden tal como están y se asume que están debidamente identificados. El SAT no admitirá reclamaciones sobre su condición.

SAT: ¿qué inmuebles serán rematados y cómo lucen?

Las 34 propiedades, que incluyen viviendas, departamentos, locales en reconocidos centros comerciales, edificios y más, se encuentran ubicados en San Isidro, Cercado de Lima, Surco y otros distritos de Lima Metropolitana.

A continuación, conoce algunos de los inmuebles en subasta:

Inmueble ubicado en San Isidro: Calle Manuel Gonzáles Olaechea N.º 386-390, Lote 12, urb. Limatambo

Inmueble ubicado en Surco: Manuel Olguín N.º 461, Urb. Los Granados.

Inmueble ubicado en Cercado de Lima: Jirón Tayacaja N.º 458

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¿Cómo le va al sector inmobiliario este año?

En líneas generales, podemos decir que el sector inmobiliario se está recuperando. Luego de la crisis sanitaria, este rubro ha demostrado su resiliencia y capacidad de adaptarse ante  acontecimientos tan complejos como la actual crisis política y los efectos del Fenómeno de El Niño. Este último ha impactado negativamente en nuestra actividad, sobre todo en la zona norte del país donde el auge inmobiliario venía teniendo un buen desempeño en la inversión y con distintos proyectos.

Pero, si hablamos por segmentos, estimamos que la construcción de viviendas para el nivel socio económico C y D seguirá en tendencia creciente, pues continuará la demanda de proyectos inmobiliarios multifamiliares, es decir, la oferta debería crecer y podría presionar los precios hacia arriba.

En este sentido, se podrían alcanzar récords de operación considerando la aparente voluntad del gobierno y, si se lograse el apoyo de las municipalidades capitalinas, renuentes a la vivienda social, principal barrera para el sector inmobiliario en el 2023.

¿Cómo va el desempeño inmobiliario para el segmento A y B?

Le está yendo mal, puesto que hay una sobrestock de departamentos de lujo y oficinas prime que no se han podido colocar en el mercado. Ello va a generar que la incorporación de nuevos proyectos en este sector urbano se ralentice.

Las empresas constructoras están temerosas de seguir invirtiendo en edificaciones de alta gama debido a la incertidumbre política en el país, el continuo incremento de los costos de materiales de construcción y la tendencia a mayores alzas de las tasas hipotecarias que afecta a su apalancamiento; son pocas las probabilidades para un retorno a la inversión en el presente año.

¿Y qué están haciendo las constructoras para recuperar esa inversión?

Como lo habíamos mencionado, Lima tiene una sobreoferta de oficinas prime y departamentos de alta gama que las firmas constructoras no han podido vender.

Ante esto, las firmas constructoras para recuperar esa inversión están ofreciendo el alquiler garantizado tanto para oficinas como para departamentos en donde el comprador requiere de un crédito hipotecario para realizar la adquisición, para que una vez realizada la compra se garantice al inversionista el arriendo de su propiedad durante un plazo determinado, que puede ser de uno a tres años. En resumen, le venden el producto con la seguridad que obtendrán seguridad de pago de sus cuotas mediante la renta del inmueble.

Este mecanismo ha venido funcionado en el mercado inmobiliario desde hace tres años aproximadamente, actualmente más constructoras están optando por la renta garantizada.

¿Cómo estima que se ha comportado la venta de viviendas en el primer trimestre del año?

Se espera que las colocaciones se mantengan en este periodo, a pesar que, en los dos primeros meses del año, estas se vieron afectadas por la coyuntura política, el aumento de los precios de los materiales de construcción y por el alza de los créditos. Para el periodo marzo – agosto 2023, se espera un incremento de 3,4% con respecto al mismo período del 2022, según la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO).

En tanto, para el segundo trimestre del año se espera una mejor performance de estas ventas para los segmentos C y D, pues son estos segmentos los que están conformados por parejas o individuos jóvenes sin mayores responsabilidades que cuentan con cierta estabilidad económica gracias a sus ingresos fijos.

Ante este contexto ¿cuáles son sus perspectivas para el 2023?

Estimamos que las firmas constructoras continuarán reduciendo sus inversiones para nuevos proyectos en el 2023, por cuanto las expectativas en el sector no son las mejores, al igual que la confianza, sumado al magro desempeño de la inversión pública y privada en el 2022.

Además, tomando en cuenta que los precios están en función directa con el segmento de mercado objetivo, consideramos que, si hablamos del segmento C, las ventas deberían subir, pero si nos referimos a los estratos A y B, bajarían.

¿Y respecto a la tasa de interés hipotecario?

Es un tema que nos preocupa, pues el sistema bancario ofrece una tasa de interés alta (11%), lo que frena el desarrollo de la actividad inmobiliaria con la perspectiva que mantenga su tendencia hasta el 2024.

Ante esa situación, los usuarios vienen apostando por créditos más baratos de las entidades microfinancieras, como las cajas municipales (Huancayo, Cusco y Arequipa) o bancos relativamente nuevos.

¿Se incrementará el precio del metro cuadrado en Lima?

En líneas generales, el metro cuadrado (m2) de construcción en todo Lima, siempre tiende a subir por varias razones. Entre ellos, por el incremento de los precios de materiales e insumos de construcción como el ladrillo, cemento y el acero, además del alza de dólar.

En esa línea, ¿qué distritos son más caros para obtener una vivienda?

La lista la lidera San Isidro. Le siguen Miraflores y Surco, cuyos valores por metro cuadrado por vivienda construida van entre los US$ 2.500 a US$ 7.000. Un caso particular es San Borja, distrito que se ha vuelto muy atractivo para las constructoras por contar terrenos extensos para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios. Además, porque es un distrito tranquilo, seguro y con acceso a diversos servicios (salud, supermercados, colegios, etc.).

En tanto, entre los distritos más baratos tenemos a San Martín de Porres (US$ 880), Los Olivos (US$ 1.015) y San Juan de Miraflores (US$800).

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El crédito hipotecario en Perú registró un crecimiento de 7,3% interanual en febrero de 2023, manteniendo el dinamismo observado en los últimos meses. Asimismo, creció 0,4% en febrero frente a enero de 2023, indció el Banco Central de Reserva (BCR).

Esta mejora fue favorecida por el incremento interanual de los préstamos hipotecarios otorgados en soles, cuya tasa de crecimiento fue de 8,6% en febrero. En términos mensuales, el crédito hipotecario en soles aumentó en 0,4% en febrero.

El crédito hipotecario a través del Fondo Mivivienda creció 14,9% en febrero respecto al mismo mes del año anterior, lo cual se debió principalmente al crecimiento interanual de dicho crédito en moneda nacional (15,6%), precisó el BCR.

La dolarización del crédito hipotecario se ubicó en 8,9% en febrero de 2023, similar a la del mes previo. Frente al nivel observado en febrero de 2022, la dolarización disminuyó en 1,1 puntos porcentuales.

La COVID-19, así como la crisis política social del país y una inflación que aún no regresa al rango meta, han influido en que los precios de las viviendas en Lima se hayan incrementado en alrededor del 18% desde el  2020.

Para el gerente comercial de Urbana Perú, Humberto Marín, esta alza se debe a dos factores, como son el  incremento del valor del suelo en un 5%; y el  de mayor proporción, ha sido el costo constructivo, que se ha elevado en un 25%. “En mayor volumen se ha encarecido el concreto, el acero, la  mano de obra y los acabados. Todo ello ha generado gastos directos que han sido traslados al precio final de la vivienda”, explica Marín.

El representante de Urbana Perú, refiere que además del costo de las viviendas, otro factor que disminuyó la capacidad de compra de inmuebles de  las personas, es el incremento de las tasas de interés para la obtención de los créditos, además del tema político y la inestabilidad del país.

Por su parte, la presidenta del Sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de  la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Lucy Mier y Terán, detalla que, si bien a nivel general, los precios de las viviendas en Lima aumentarán este año, estos irán a la baja en los distritos más caros, pero subirán en los de segmento medio. “Según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el precio de las viviendas subieron a un mayor ritmo en cinco trimestres en los distritos de población de ingresos medios”, precisa.

Mier y Terán señala que la elevación de precios continuará este año; pues según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), en el 2023, los precios de las “casas habitaciones” subirán entre 12% y 17%; mientras que la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), pronosticó que los costos de las viviendas se incrementarían en 5,5% entre setiembre del 2022 y febrero de 2023.

“Asimismo, podríamos citar que los precios de las viviendas en un mismo distrito de Lima pueden cambiar hasta en 82%, según su ubicación; donde la mayor variación de precios se registra en los distritos de Chorrillos y Lince.  La dinámica de los precios de viviendas varía en todo Lima. En el último año, el alza fue mayor en Carabayllo y Breña, en contraste, cayeron en Miraflores y San Isidro. Se encarecieron más los departamentos en los distritos de Magdalena y Jesús María”, subraya.

Cabe señalar  que entre setiembre del 2022  a la  fecha actual, los precios de las viviendas se incrementaron en 4,3% y se espera que esta tendencia continúe en  los próximos seis meses (marzo 2023-agosto 2023), ya que se espera un incremento de 3,4%, según la Encuesta de Expectativas realizada por la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).

Para , el gerente de Consultoría e Investigación de Colliers International Perú, Sandro Vidal, “venimos de un 2022, donde en la última parte del año hubo un incremento en los focos de construcción y todo esto se revierte en el producto final”.

El experto comenta que, durante el 2022, el incremento de los precios de las viviendas en Lima se ha dado en alrededor del 10% especialmente por la variable de inflación. Y en el 2023, se espera que este aumento se dé en los mismos términos, porque no solamente influye el alza de los costos de construcción, sino también de los de la mano de obra y acabados. Pese a ello,  refiere que  el déficit de vivienda que existe en el país, hace que este negocio en general “todavía se mantenga vivo”.

Demanda insatisfecha

Con él coincide  la head of sales de Properati y Proppit en Perú, Daniela Maldonado, quien señala que si bien en el sector inmobiliario se ha venido observando una desaceleración en la venta de viviendas debido al alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, el sector inmobiliario estima llegar a tener un  promedio de 1.200 colocaciones mensuales en el primer trimestre de este año. Esto debido a que la demanda insatisfecha sigue siendo alta.

En ese sentido, subraya que este 2023 se posiciona como un año “desafiante” para el sector inmobiliario, por varios factores como la inestabilidad política, el aumento en el precio de los materiales de construcción, la inflación y otros.

“Se estima que estos factores terminarían incrementando el costo de las viviendas, en promedio, un 8% por metro cuadrado. Sin embargo, es necesario mencionar que también ha aumentado el valor de los bonos otorgados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), por lo que podrían compensar este aumento de precios y evitar así, que las personas interesadas en adquirir una vivienda se vean afectadas”, recalca.

Afirma que las empresas del sector esperan que ello no sea impedimento para que las familias dejen de adquirir viviendas, por lo que se tiene la expectativa de superar las metas anteriores y llegar a vender 16.000 unidades de viviendas nuevas en Lima  a finales del año.

Sector inmobiliario para este primer trimestre

Humberto Marín, de Urbana Perú, señala que, si bien en diciembre pasado hubo una pausa dentro de las colocaciones de unidades de viviendas, enero ha generado un volumen de colocación más atractivo, muy cercano a similar mes del 2022; y la proyección es que  este trimestre pueda ser igual o con una proyección de crecimiento de entre 5% y 8% en la colocación de unidades.

Explica, que esta mayor colocación en este primer trimestre, se dará porque ha subido la oferta del mercado y hay un mayor stock,  así como  hay más desarrolladores inmobiliarios que  han apostado por  proveer proyectos nuevos. Además menciona, que existe una demanda insatisfecha efectiva que es de más de 600.000 familias que requieren una vivienda ( a nivel nacional).

Por su parte, Lucy Mier y Terán, de la CCL, precisa que la venta de viviendas en Lima ha caído por la convulsión social existente y advierte que todo apunta a que los  intereses de los créditos  continuarán subiendo, al menos durante el primer semestre del 2023.

“Estando los precios en función directa con el segmento de mercado objetivo; entonces mi respuesta es, si hablamos del segmento C, las ventas deberían subir pero si nos referimos a los segmentos A y B, las ventas bajarían. Precisar cifras, sería muy difícil”, explica.

“Para el primer trimestre los indicadores no se han movido. Los créditos hipotecarios no se están dando en los niveles esperados y el tema de la convulsión, en vez de evolucionar de manera positiva, ha hecho todo lo contrario. Estos aspectos obligan a un potencial consumidor a  evaluar bien la posibilidad de entrar en una deuda hipotecaria de 15 a 20 años”, señala, por su parte, Sandro Vidal, de Colliers International Perú.

Capeco estimó, de manera preliminar, que el PBI del sector construcción se habría contraído 11,9% en enero del 2023, pero previó una recuperación en el segundo bimestre del año.

Fuga de inversionistas

Recientemente, la calificadora internacional Fitch Ratings cambió la perspectiva de Perú de estable a negativa, en un contexto de crisis política y fuertes protestas en diversos departamentos del país. En este panorama, Lucy Mier y Terán, presidenta del Sector  Bienes Raíces del Gremio de Servicios de  la Cámara de Comercio de Lima (CCL), señala que la demanda de créditos de consumo se mantuvo, pero no se ha visto una recuperación en el nivel de créditos hipotecarios o de financiamiento para empresas.

“El mercado de la vivienda de primer uso de Lima Metropolitana, al igual que otros mercados de la región, está sufriendo una salida de inversionistas, lo que se observa en la reducción sostenida de su stock de viviendas, ante una retirada masiva de liquidez, acompañada con una subida de los costos de construcción”, resalta.

Por ello, indica que se debe tener presente que hay una sobreoferta de viviendas para el segmento A y B, por lo que la incorporación de nuevos proyectos en este sector urbano se ralentizará. En cambio, en el caso del segmento C, la oferta debería crecer y podría presionar los precios hacia arriba.

Asimismo, refiere que se tiene un panorama incierto para el sector construcción; y que en el sector inmobiliario se prevé que recién a partir del 2024, las tasas de interés para créditos hipotecarios se reduzcan. “Hay un redireccionamiento de la demanda y distintos sectores económicos ya prevén un crecimiento de un dígito para el  2023”, remarca.

“Se estima que las constructoras continuarán reduciendo sus inversiones para nuevos proyectos  este año, por cuanto las expectativas en el sector se deterioran, al igual que la confianza, aunado al magro desempeño de la inversión pública y privada en el 2022”, añade.

Al cierre del 2022 existían en el país cerca de 10 millones de hogares; no obstante, según el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), no todos cuentan con una vivienda, así se calcula un déficit cuantitativo de alrededor de 390 mil viviendas. Sin embargo, lo más alarmante es el déficit cualitativo, que se refiere a aquellas casas que no reúnen condiciones básicas, y que ascienden a cerca de 1,47 millones.

Si bien, la causa directa de la precariedad de las viviendas es que alrededor del 70% de estas han sido construidas sin licencia de construcción y sin tener la asistencia técnica de un ingeniero civil o arquitecto; existen otros factores más profundos a nivel de la oferta, de la demanda y la institucionalidad.

Así por el lado de la oferta, se encuentra la insuficiente construcción de viviendas formales de bajo costo. Para el Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE), esto se debería al encarecimiento de terrenos de la zona periférica, debido a la posesión de traficantes informales y a la sobreasignación de recursos públicos orientados a la remediación de los problemas de la vivienda informal.

Por el lado de la demanda, la precariedad de la vivienda sería propia principalmente de los niveles socioeconómicos (NSE) más bajos del país.  Así según la Asociación Peruana de Empresas de Inteligencia de Mercados (APEIM), el 26,2% de hogares pertenece al NSE D, caracterizado en su mayoría por vivir en casas independientes y donde más de la mitad usa calaminas o similares como material predominante de sus techos.

A su vez, el 35,3% de hogares pertenece al NSE E, donde más de la mitad de las viviendas se caracterizan por tener paredes de adobe, pisos de tierra y planchas de calamina o similares en sus techos.

Por el lado institucional, el IEDEP ha identificado que de los 1.874 Gobiernos locales existentes, el 88% no dispone de instrumentos de desarrollo urbano ni rural. Así, 1.685 Gobiernos locales no disponen de un Plan de Desarrollo Urbano, 1.650 no disponen de un Esquema de Ordenamiento Territorial y 1.821 no cuentan con un Plan de Desarrollo Rural. La razón que arguyen el 75% de las municipalidades es la falta de recursos para su elaboración.

Adicionalmente a la posesión de viviendas precarias, otro grupo de hogares (alrededor del 10%) ocupan casas alquiladas. El alquiler de viviendas es una de las categorías más importantes dentro de las canastas de consumo a nivel nacional y de Lima Metropolitana (LM), pues representan respectivamente alrededor del 3,8% y del 4,5% a diciembre del 2022.

Lima Metropolitana

Los más de tres millones de hogares de LM no escapan a la realidad nacional, pues  para la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML), la falta de políticas urbanas adecuadas ha promovido los procesos de ocupación informal e irregular del suelo; lo que sumado a la insuficiente oferta de vivienda social, ha desencadenado en una preocupante consolidación urbana en zonas de riesgo (laderas).

Por su parte, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) estimó que el déficit cuantitativo en LM en el 2018 ascendía a 200.158 viviendas, concentrándose principalmente en las zonas norte,  este y  sur (en ese orden de importancia).

Avances en préstamos

En 1998, el Estado constituyó el Fondo Mivivienda (FMV) con el objetivo de promover y financiar la adquisición, mejoramiento y construcción de viviendas, especialmente las de interés social.

La colocación de préstamos Mivivienda durante los meses de noviembre del último lustro han  crecido cada año de forma sostenida hasta alcanzar los S/ 9.971 millones al cierre del penúltimo mes del año del 2022. De dichos créditos, el 89,7% fue otorgado por la banca múltiple. Cabe resaltar que la cartera atrasada de dichos créditos ha mejorado desde los picos alcanzados durante  el 2020, pues a noviembre pasado (2022) se situó en 3,65%.

Otro logro resaltante del FMV es que las metas planteadas en su Plan Estratégico Institucional (PEI) 2017-2021 fueron satisfactorias, pues al cierre de ese periodo se acumularon 12.871 créditos (17% más de lo previsto), de los cuales el 45,3% fueron otorgados en provincias (8 puntos porcentuales por encima de lo programado).

Avances en infraestructura

De otro lado, en diciembre del 2009 se adjudicó, a través de Proinversión, la buena pro del proyecto “Ciudad Sol de Collique”, que comprendió la construcción de un total de 16.000 viviendas enmarcadas en los programas Mivivienda y otros afines en el distrito de Comas con un compromiso de inversión de US$ 150 millones. De esta manera se abrió la posibilidad a pobladores con limitados recursos económicos de acceder a viviendas con los servicios básicos necesarios.

Pocos meses después, en enero del 2010, se adjudicaron cuatro lotes propiedad de Sedapal para el desarrollo del proyecto “Los Portales” en Breña, el cual comprendió la construcción de un conjunto residencial de alrededor de 264 departamentos en el marco del programa Mivivienda.

Perspectivas

Para estimular la demanda, el Gobierno ha previsto, como parte del Plan Impulsa Perú, asignar S/ 985 millones hacia el Bono Familiar Habitacional (BFH), un subsidio directo hacia las familias como premio a sus esfuerzos de ahorrar para lograr la compra de un inmueble.

Asimismo, como parte del plan “Con Punche Perú”, se ha propuesto asignar S/200 millones para incrementar el presupuesto del BFH para las familias de bajos ingresos para la compra, construcción o mejoramiento de sus viviendas, especialmente en las regiones afectadas por la conflictividad, tras el intento del golpe de Estado.

Para incrementar la infraestructura de vivienda social, Proinversión tiene en su portafolio el Proyecto Integral de Vivienda de Santa María, iniciativa privada de Proyectos en Activo en fase de transacción, que comprende la construcción de 1.101 unidades habitacionales enmarcadas en el programa Mivivienda. Se ubica en un terreno de propiedad estatal, localizado a la altura del kilómetro 42 de la Av. Panamericana Norte.

Para mejorar la institucionalidad, el MVCS se ha propuesto en su PEI 2023-2026, lograr que el 61% de Gobiernos locales y regionales sean capacitados y asistidos técnicamente en planificación y gestión urbana-territorial; y que el 13,5% de Gobiernos locales cuente con Planes de Desarrollo Urbano.

Recomendaciones

El FMV debe continuar con el constante seguimiento a los expedientes ingresados a COFIDE y con el soporte brindado a las instituciones financieras en sus consultas realizadas. De igual manera, en provincias debe seguir realizando seminarios web y capacitaciones con promotores inmobiliarios.

De igual manera, el FMV debe aprobar a la brevedad su PEI 2023-2026 para que los diferentes grupos de interés tengan un panorama más claro del futuro del mercado de la vivienda social. Asimismo, debe prestar atención a los préstamos Mivivienda otorgados por parte de las Cajas Municipales y Cajas Rurales, pues sus carteras atrasadas se sitúan en alrededor del 5%.

El crédito hipotecario en Perú registró un crecimiento de 8,8% en octubre de 2022 respecto a similar mes del año pasado, manteniendo el dinamismo observado en los últimos meses. La variación mensual de octubre fue de 0,5%, informó el Banco Central de Reserva (BCR).

Esta modalidad de crédito estuvo siendo favorecida por el incremento interanual de los préstamos hipotecarios otorgados en soles, cuya tasa de crecimiento fue de 10,7% en octubre. En términos mensuales, el crédito hipotecario en soles aumentó en 0,6% en octubre.

Además, la dolarización del crédito hipotecario se ubicó en 8,7% en octubre, menor en 0,1% al del mes previo. Frente al nivel observado en octubre de 2021, la dolarización disminuyó en 1,5 puntos porcentuales.

Crédito total

Por su parte, el crédito al sector privado –que incluye préstamos otorgados por bancos, financieras, cajas municipales y rurales y cooperativas– registró en octubre de 2022 un crecimiento interanual de 5,6%., indicó el BCR.

Por segmentos, el incremento interanual de los préstamos a las personas fue 17,1% en octubre, influenciado por los mayores préstamos de esta modalidad en soles, con un aumento de 18,1% interanual en octubre.

La tasa de crecimiento interanual del préstamo a las empresas sin considerar el Programa Reactiva Perú ascendió a 9,7% en octubre. En este contexto, los segmentos que registran una mayor tasa de expansión interanual son el de pequeña y microempresa (17,8%), seguido del corporativo y gran empresa (9,1%), y las medianas empresas (2,8%).

Por monedas, la tasa de crecimiento interanual del préstamo en soles registró 3,7% en octubre y la tasa de expansión doce meses del crédito en dólares se aceleró a 12,6% en ese mes.

En Lima existe una amplia oferta de propiedades que reflejan los distintos estilos de vida de las personas. Al momento de elegir una vivienda para alquilar, el factor trascendental es el precio y los costos que solicita el dueño. “En este análisis personal juega un papel importante la relación precio y calidad de vida. El limeño busca comodidad de acuerdo al presupuesto, en especial en cuanto a seguridad”, sostiene la key account manager de Properati, Daniela Maldonado.

Perfil del inquilino

Pero, ¿cuál es el perfil del inquilino? La presidenta del sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Lucy Mier y Terán, sostiene que el 71% de las personas que tienen interés por comprar o alquilar un inmueble tiene entre 25 y 45 años, mientras que el 29% tiene más de 45 años, según un estudio realizado por Impulso PR y Marketing de Influencia.

“La nueva normalidad trajo consigo una serie de importantes cambios que se reflejan en los hábitos de relacionamiento, convivencia, consumo y estilo de vida de las personas”, expresa.

La demanda inmobiliaria online, que crece cada vez más, se encuentra liderada por los millennials, de entre 18 a 34 años, con una participación del 43% en el mercado de venta y el 51% en alquiler. Seguido por la generación X, con edades de 35 a 54 años, con participación en el mercado de venta del 41% y 35% en alquiler.

Con respecto al género, un 52% son mujeres y 48% hombres. “Son hombres o mujeres en sus 30 años que pueden o no estar casados, pero tienen un trabajo fijo que les da la posibilidad de alquilar. Y también familias que aun su economía no les permite obtener un crédito hipotecario y están en el camino del ahorro para lograrlo”.

Por su parte, el gerente de Consultoría e Investigación en Colliers, Sandro Vidal, afirma que el déficit de vivienda en Perú va aumentando, por lo que el alquiler es una actividad en pleno desarrollo. Expresa que las personas que buscan viviendas en alquiler se pueden segmentar en dos grupos: parejas jóvenes que inician su convivencia de manera independiente; y personas solas que inician su independización (especialmente jóvenes, millenials, parejas sin hijos).

Para Properati, el 63% de quienes buscan un departamento para alquilar son mujeres. En cuanto a edades, el grupo que más interés muestra son los Millenials (entre 25 a 34 años de edad) con un 28% de las búsquedas que recibe la plataforma digital de bienes raíces. El segundo grupo que más explora opciones de alquiler (21%) son los jóvenes, entre 18 y 24 años de edad.

“Las unidades más buscadas son las que tienen entre 2 y 3 habitaciones, lo que nos lleva a pensar que son familias pequeñas o parejas. Sin embargo, para el rango de edad de la Generación Z (18 a 24 años), el foco está en departamentos de una sola habitación”.

Características de las viviendas

Lucy Mier y Terán identifica dos clases de búsquedas dependiendo del tipo de inquilino. Por un lado, jóvenes que desean obtener independencia de la casa familiar ya sea con pareja o roomates. “Ellos valoran mucho los departamentos de dos o un dormitorio que ofrezcan áreas comunes”.

Por otro lado, está el grupo familiar que no tiene vivienda propia y que aún no está preparado o no desea adquirirla. Busca departamentos con tres dormitorios ubicados en zonas donde se tengan servicios cerca y facilidades de traslados.

Detalla que la preferencia del metraje va entre 60 a 80 metros cuadrados, donde el 32% es compra y el 29% de alquiler; seguido por inmuebles de entre 81 y 100 m2, que concentran el 22% de la compra y el 21% del alquiler.

Al respecto, la key account manager de Properati, Daniela Maldonado, afirma que los departamentos son los tipos de propiedad más ofertados en el mercado limeño. Eso se refleja también en la demanda del mercado. Cerca del 85% de las búsquedas por vivienda en Lima se enfocan en departamentos, el resto (15%) en casas.

De igual forma, Sandro Vidal de Colliers sostiene que, principalmente, se buscan departamentos. La oferta actual de estas unidades en condominios incluye áreas sociales y comunes que son de interés para los buscadores. “Dependiendo de los distritos, estos departamentos tienen áreas entre 40 y 75 m2 en promedio. Es importante también la ubicación, ya sea cerca de su actividad principal (estudios o trabajo), o la conexión que ofrecen respecto a lugares/actividades de interés”, explica.

Precios e inflación

Según Properati, el ticket promedio de alquiler de un departamento de dos y tres habitaciones en Lima es de US$ 600. El precio de alquiler de una vivienda va a depender de la zona, porque en Lima se pueden encontrar diversas propiedades que reflejan el estilo de vida de cada persona. El metraje es un factor a tener en cuenta al momento de optar por arrendar una casa o departamento. En los distritos más caros para alquilar, los precios van desde US$ 849 hasta US$ 1.181.

Maldonado considera que la inflación ha tenido un impacto generalizado en la economía peruana y el mercado de alquileres no podía ser la excepción. De hecho, los alquileres y la canasta de alimentos son algunos de los bienes y servicios que inciden en el índice de precios. “Debido a la inflación, muchos propietarios han optado por incrementar los alquileres. Esto sumado a factores como el alza del dólar y el incremento de los costos de construcción ha tenido un impacto en el precio de los alquileres”, afirma.

La ejecutiva de Properati agrega que la inflación detiene las ventas de inmuebles, lo que lleva a que, a pesar del incremento del alquiler mensual, siga existiendo demanda (por alquileres). “Ante los precios muy altos en venta, la opción es buscar un alquiler que responda a las necesidades de las personas”, resalta. Según cifras analizadas por Properati, el primer trimestre de 2022 registró un incremento del 4,8% en el alquiler promedio de Lima.

A su vez, Sandro Vidal de Colliers precisa que, en línea con el panorama económico actual, los precios del alquiler de viviendas se han incrementado entre 15% y 20%, dependiendo de la ubicación.

“La oferta de unidades para alquiler ha aumentado, y si bien existe un déficit habitacional, las condiciones económicas han obligado a un sector de inquilinos a volver a habitar las viviendas familiares o de sus padres. Se aprecia también una alta rotación de inquilinos. La variación de los precios es otro resultado del incremento de la inflación”, explica.

En contraste, Lucy Mier y Terán señala que en Lima los precios de los alquileres han experimentado cierta disminución porque la oferta es cada vez mayor.  “Además, como la oferta de los departamentos en venta está siendo atractiva y los desarrolladores han flexibilizado sus formas de pago, muchas familias opten por comprar y no alquilar”.

En provincia, los alquileres se muestran a la baja, ya que los programas de vivienda como Mivivienda y Techo Propio siguen siendo la mayor alternativa de los núcleos familiares.

Los distritos más baratos y los más caros

Lucy Mier y Terán afirma que los más baratos siempre serán los distritos de Lima Moderna y aquellos como Breña, Surquillo, La Victoria, Jesús María, Lince, Magdalena y, Chorrillos y los más caros son San Isidro, Miraflores, parte de Surco y Barranco.

Por su parte, Daniela Maldonado asevera que Carabayllo, Puente Piedra, Independencia, Comas y San Juan de Lurigancho, son los distritos con el ticket promedio de alquiler más económico. Estos distritos registran un alquiler medio menor a los US$ 400, considerando departamentos de entre dos y tres habitaciones. En tanto que los distritos más caros son San Isidro, Miraflores, Barranco, San Borja y Surco.

Proyecciones 2023

¿Qué se proyecta para el mercado de alquileres el próximo año? Lucy Mier y Terán afirma que los precios de los alquileres seguirán fluctuando en 2023, dependiendo de las variaciones del dólar y de la necesidad de los propietarios de generarse ingresos.

A su turno, Daniela Maldonado, de Properati, afirma que 2022 ha sido positivo para la venta de viviendas y espera que el año cierre con un nivel superior a las 14.000 unidades vendidas de 2021. Sin embargo, las proyecciones para 2023 son un poco conservadoras. Además, se espera un aumento en los precios de alquiler de viviendas

“El alza en las tasas de interés y el incremento en los materiales de construcción y el combustible llevarán a un aumento en los costos de comprar y alquilar una vivienda. Recordemos que cerca del 30% de los materiales de construcción que se utilizan en Perú son importados”, explica.

Sostiene que “hoy es un buen momento para comprar una vivienda”, siempre y cuando la persona esté en la capacidad de asumir una deuda de este tipo; incluso, muchas constructoras y empresas están ofreciendo atractivas ofertas para incentivar la compra.

Finalmente, Sandro Vidal de Colliers remarca que, de mantenerse el comportamiento de la inflación, esto se reflejará en una mayor variación de los precios de alquiler. “En las unidades actualmente alquiladas, pueden acentuarse las situaciones de renegociación en cuanto a los términos del contrato”.

¿De qué manera deben trabajar el Gobierno y la empresa privada para alcanzar la recuperación del sector Construcción?

Para que haya un trabajo y se den resultados efectivos en la ejecución de los proyectos de infraestructura entre el Gobierno y la empresa privada debe existir confianza. Sin embargo, lo que estamos viendo y recibiendo las empresas privadas por parte del Gobierno son mensajes contradictorios. Por un lado, menciona que apoyará a la empresa y las inversiones privadas, y, por otro lado, ante el pueblo, al interior del país, brinda mensajes con amenazas de intervención. Estas contradicciones siguen generando incertidumbre. Lo que los inversionistas y empresas privadas necesitamos son mensajes claros y directos, una posición definida de apoyo para generar esa confianza.

¿El sector Construcción alcanzaría el nivel pre pandemia este año?

Durante 2019, el sector registró un crecimiento de 1,51%, valor que se vio opacado por el retroceso de 23% del sector en 2020 por efectos de la pandemia. En 2021, logró un repunte de 35%. Sin embargo, al primer semestre de 2022 el sector presentó un ligero avance de 1,3% y hasta agosto, los números han reflejado una mejoría, proyectando más de 1,4%.

Por ello, a pesar de que estamos atravesando por una crisis política, es posible que este año podamos alcanzar un nivel de crecimiento superior con respecto al 2019, por lo que proyectamos un cierre positivo con una cifra de hasta 2% de expansión.

Cabe mencionar que generalmente hacia finales de cada año, se da un incremento en el nivel de ejecución del presupuesto en obras. Asimismo, los inversionistas privados también aceleran sus inversiones. Esto podría generar esa mayor expansión del crecimiento y es lo que más deseamos y necesitamos.

¿Y este crecimiento es suficiente para impulsar la economía? 

No lo es. Tenemos tantas necesidades de desarrollo de infraestructura que si el Gobierno hiciera las cosas con acciones claras, con técnicos y funcionarios capacitados que cumplan con su trabajo y con honestidad, en este momento podríamos estar creciendo a mayores niveles de los proyectados, no solo en el sector de Construcción, también en otros sectores económicos, como Minería, Agroindustria, Pesca, etc. Tenemos todo para crecer por encima de lo que habíamos pronosticado en 2019, generando miles de puestos de trabajos directos e indirectos, ya que el sector Construcción aporta alrededor del 6,5% al PBI.

¿Qué regiones vienen registrando mayor dinamismo en la ejecución de obras?

De acuerdo a las infraestructuras entregadas por proyectos de obras públicas y privadas, las regiones que cuentan con mayor registro son Cusco, Junín y Apurímac, las que reportan un alto nivel de inversión por parte del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Les siguen los gobiernos regionales de Lima y Cajamarca, que cuentan con una inversión de más de S/ 140.000 millones para proyectos dedicados a las infraestructuras viales, saneamiento y educación.

A futuro, con los nuevos proyectos de los planes a ejecutar, será influyente el trabajo en conjunto de los ministerios Vivienda, Construcción y Saneamiento, Economía y Finanzas y Desarrollo Agrario y Riego para la ejecución de grandes proyectos dentro de los sectores de Agua, Educación y Salud para las demás regiones del Perú.

¿Cuáles son los planteamientos desde la CCL para solucionar el déficit de viviendas en el país?

En Perú, así como a nivel mundial, el déficit de vivienda crece de manera acelerada. Por tal motivo, se debe planificar el crecimiento de las ciudades, desarrollar un plan de necesidades que permitan identificar con certeza en qué regiones hay mayores demandas.

El Estado debe seguir aportando a los fondos y programas de viviendas populares, los que vienen funcionando muy bien por muchos años. También incentivar a la empresa privada a que invierta y genere puestos de trabajo para que la población pueda hacerse de una vivienda digna. Pero, lamentablemente, en este Gobierno estas acciones se están frenando. Además, desde 2017 se aprecia una acumulación de hogares que no cuentan con vivienda, por lo que se estipula cerrar esa brecha en 10 años.

A pesar de este penoso pronóstico, considero que una solución para disminuir el déficit de vivienda en el Perú es la construcción de más de 200.000 viviendas anuales, construidas adecuadas, las mismas que contribuirán a disminuir la producción de viviendas informales, problemática que retiene y afecta el desarrollo urbano.

¿Y cuál es el papel de los municipios regionales y locales en esta tarea?

Lamentablemente estas instituciones y el Congreso vienen emitiendo normas que no cumplen con el objetivo de cerrar ese déficit. Por tanto, esta situación irá en aumento, triplicando el número de lo que se estipula construir. Si las autoridades mantienen sus políticas “populistas”, la demanda anual puede aumentar a 450.000 viviendas en el Perú.

¿Qué opina del nuevo Plan de Infraestructura que ha dejado de lado 25 proyectos estimados en S/20.000 millones?

Tras los efectos de la pandemia, es asertivo tener como prioridad los proyectos de los sectores Salud y Educación, que son precisamente los más resaltantes en esta última actualización del Plan de Infraestructura de 2022. Sin embargo, debemos tomar en cuenta que los 25 proyectos retirados, responden a la misma inestabilidad y la poca seriedad de planificación que tiene el Estado para las obras públicas.

Considerando la gran cantidad de proyectos inconclusos y los nuevos parámetros, para la elección de prioridades se debió tener en cuenta la finalización de los proyectos de los años anteriores. Asimismo, correspondió tener en cuenta la cantidad de obras a realizar a cargo de las regiones para un óptimo manejo de presupuesto y una ejecución totalmente viable para que no quede solo en intenciones del Estado.

Los precios de las viviendas de primer uso se han venido incrementando por el alza de los materiales de construcción debido al aumento de la cotización del dólar, la subida de los combustibles, y la escasez de los contenedores.

Según el último de estudio de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), el precio promedio de venta por metro cuadrado de una vivienda de primer uso registró un crecimiento interanual de 16,5% medido a partir de abril del 2021 hasta la fecha. Así, el precio promedio por m2 se situó en S/ 6.742 en mayo del presente año.

El alza de los precios se debió al incremento de los costos de los materiales de construcción, que se ubicó en 13,88% en los últimos doce meses (julio 2021-junio 2022), según reportó el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). Este aumento se debe a la subida del dólar, el alza de los combustibles, y la escasez de los contenedores, que a su vez elevan el  precio de las importaciones.

Estrategias para compra de viviendas

Al respecto, el gerente general de Danfra Inmobiliaria, Bryan Meza, señaló que el sector inmobiliario puede aplicar estrategias comerciales disruptivas para facilitar la compra de viviendas y enfrentar esta complicada coyuntura con el permanente ruido político y el consecuente encarecimiento financiero de las tasas de crédito hipotecario.

Entre las estrategias disruptivas se puede permitir que los compradores de departamentos usen la libre disponibilidad de su CTS y los retiros de sus fondos de AFP como parte de la inicial fraccionada para la compra del inmueble, de tal manera que pueda dar una cuota inicial mayor y compensar un poco la subida de la tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Como se recuerda las tasas para créditos hipotecarios en soles vienen creciendo desde mediados del año pasado, entre junio del 2021 y junio de este año pasaron de 5,87% a 8,11%.

“La coyuntura es adversa, pero nos permite retarnos, buscar alternativas fuera de lo común para poder afrontar el escenario y salir airosos”, puntualizó el ejecutivo de Danfra Inmobiliaria.

“Muchas veces el cliente paga un alquiler. Entonces, en la medida que podamos y dependiendo del proyecto, aplicamos nuestra política del desembolso postergado, de tal forma que el cliente no tenga que pagar las dos cuotas el mismo mes, la del alquiler y la del crédito hipotecario”, agregó Meza.

Finalmente, el ejecutivo indicó que Danfra Inmobiliaria aumentó su porcentaje de proyectos en vivienda social de 40% a 60% este año.

La venta de viviendas en Lima se mantendría estable al cierre del 2022, con un ligero crecimiento comparado a años anteriores, a pesar del incremento en los precios de venta y de las tasas de interés,  proyectó Credicorp Capital.

«Este ligero aumento en la venta de viviendas es debido principalmente al déficit habitacional y en menor medida a la recuperación del mercado laboral», señaló hoy la vicepresidenta de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital, Paola Galli.

Explicó que las ventas de departamentos han tenido una tendencia saludable en los últimos años a pesar de la crisis sanitaria y la incertidumbre política por el cambio de gobierno.

En 2020 con las medidas de aislamiento se tuvo una ligera diminución de las ventas respecto al 2019. Sin embargo, desde 2021 en adelante ha habido una fuerte recuperación, en parte también por las unidades no vendidas en el 2020.

«Respecto a las ventas mensuales de los últimos meses, estas se han desacelerado debido al incremento de las tasas de interés, el clima político y los rebrotes del virus. Sin embargo, el gobierno está tomando medidas para mejorar la liquidez de las familias, lo cual podría sugerir un mayor nivel de ventas para los siguientes meses», recalcó.

Precios

Asimismo, Galli sostuvo que se evidencia una continua tendencia al alza en los precios x m2 de los departamentos vendidos desde julio 2021, debido al aumento en los costos de construcción, como resultado del incremento del precio de materias primas y del tipo de cambio.

«A pesar del incremento en precios y en tasas, las ventas se han mantenido estables. Esto se debe a la necesidad de vivienda de la población (déficit habitacional) , así como a la recuperación de los puestos de trabajo e incremento de los ingresos promedio», recalcó la ejecutiva de Credicorp.

Créditos hipotecarios

Galli manifestó que los créditos hipotecarios han tenido un crecimiento constante en los últimos años, solo impactado por 6 meses durante la cuarentena impuesta en el 2T20 y 3T20, y por 3 meses durante la incertidumbre política a mediados de 2021.

«A pesar del aumento en las tasas de los créditos hipotecarios, continúa el apetito por la toma de estos préstamos para el financiamiento de la vivienda propia», concluyó.

Indicó que la tasa soles ha tenido una tendencia al alza desde mediados de 2021 dados los aumentos en la tasa de interés de referencia por parte del BCRP para contener la inflación.

En tanto que la tasa dólares ha tenido el mismo comportamiento desde abril 2022. Cabe indicar que el BCRP estima que la inflación se irá desacelerando hasta llegar al rango meta de 1-3% para mediados de 2023, lo que sugiere que el nivel de tasas debería empezar a estabilizarse.

La construcción de viviendas en el Perú está apuntado con fuerza al segmento C, así lo sostuvo la presidenta del sector Bienes Raíces de la Cámara de Comercio de Lima, Lucy Mier y Terán, quien añadió que actualmente hay una tendencia al alza hacia el desarrollo de proyectos inmobiliarios multifamiliares para este sector.

“La tendencia es construir viviendas para el segmento C, Techo Propio o Mivivienda. Por ello, las empresas constructoras están en la búsqueda de acumular predios sea en la ciudad, campo o playa, considerando que hay menor interés en la construcción de oficinas, mercado que se encuentra saturado por el exceso de oferta”, aseveró.

Ante la escasez de terrenos, mencionó que la acumulación de predios está tomando mayor relevancia, el mismo que se efectúa uniendo dos o más inmuebles registrados de manera independiente, a fin de desarrollar una unidad inmobiliaria; por lo tanto, las constructoras buscan estos terrenos en distritos más populares por la rentabilidad que puedan obtener.

Lucy Mier y Terán explicó que la demanda inmobiliaria exige la construcción de departamentos, entre 40 metros cuadrados (m2) a 70 m2, los que deben contar con áreas comunes y/o de recreación para hacerlos más atractivos.

Entre los inmuebles de mayor demanda destacan los departamentos de tres dormitorios, solicitados mayormente por familias de cuatro a más integrantes, que, entre sus consideraciones,  buscan un balcón o ventanas que permitan el ingreso de la luz natural, así como la cercanía a centros de abastecimiento y medios de transporte. Estas mismas similitudes también se solicitan para departamentos de dos dormitorios.

“La diferencia de precio entre estos inmuebles puede variar en 10% aproximadamente. Sin embargo, para las familias tener tres dormitorios supone una mejor opción por su facilidad de reventa”, precisó.

Precios se mantendrían

En relación al precio de venta, indicó que no habría variaciones y que se mantendría en los siguientes seis meses, ya que los promotores inmobiliarios mantienen un stock de unidades disponibles que estaban planeados para venderse en los años 2020 y 2021. “Estos (proyectos) al estar comprometidos con determinadas fechas de entregas ya pactadas con bancos y clientes, que, de no cumplir, caerían en penalidades”, sostuvo.

Por otro lado, aseguró que en tema de inversión los distritos de Miraflores, Barranco y Surco siempre serán los más rentables porque representan en general una mejor apreciación.

No obstante, también están Lince, San Miguel y Magdalena del Mar que están convirtiéndose en distritos altamente atractivos para la adquisición de viviendas y obtener rentabilidad. “En el caso de San Isidro, este ha dejado de ser atractivo ya que el precio es elevado y el precio de rentar está a la baja”, expresó.

En otro momento, indicó que el negocio de bienes raíces está logrando una mejor performance al interior del país, en ciudades claves como Chiclayo, Trujillo, Huancayo, Piura y Arequipa.

“La economía de las ciudades al interior es distinta en su comportamiento, pues ellos (consumidores) no esperan nada del Estado y, por lo tanto, ven al promotor como una solución para resolver sus problemas de vivienda. De hecho, estos dos últimos años, han sido fabulosos para los promotores”, anotó Lucy Mier y Terán.

¿Cómo ha sido el desempeño del negocio de bienes raíces en la pandemia?

Muy complicado. Al restringirse las posibilidades de contacto directo con el cliente, libre tránsito y acceso a la propiedad por razones de seguridad de salud; el agente inmobiliario se vio en la necesidad de buscar y adaptarse a una forma diferente para llegar al cliente. Así, tuvo que cambiar en forma rápida del estilo presencial al virtual, práctica que no era usual en nuestro país.

Esto trajo como consecuencia que las posibilidades de negocio para el agente inmobiliario se redujeran drásticamente en el primer año. Recién a partir del segundo trimestre del 2021, se empieza a revertir parcialmente esta situación cuando se generaliza el trabajo remoto y el cliente final es consciente de la necesidad de contar con una mayor área y comodidad para poder pasar días y meses en su hogar en un mejor ambiente para vivir y trabajar. Eso significó una mejora en las ventas para el sector.

¿Hoy se puede hablar de una progresiva recuperación?

Es difícil definirlo considerando la actual coyuntura política, la misma que ha incidido negativamente para la venta de las propiedades del segmento alto y medio alto en Lima, que fue casi nula, pues el escenario de inestabilidad frenó la inversión.

Sin embargo, el ticket medio (entre US$ 200.000 a US$ 300.000) y medio bajo (entre US$ 80.000 a US$ 200.000) empezaron a repuntar por las facilidades de crédito ofrecidas por las constructoras y la banca, con bajos intereses; y la reducción de los precios de venta, que está fomentando la compra y el deseo de adquirir una vivienda como una necesidad inmediata.

¿Qué tipo de inversiones inmobiliarias apuestan hoy las empresas?

Las empresas constructoras cada vez apuestan más por invertir en la compra de terrenos para desarrollos de viviendas multifamiliares en la ciudad, campo o playa y menos en la construcción de oficinas, mercado que se encuentra saturado por el exceso de oferta. La tendencia es construir viviendas para el segmento C, Techo Propio o Mivivienda.

Por ello, está tomando relevancia la acumulación de predios para los nuevos proyectos.

La cantidad de unidades vendibles está en función del tamaño del área del terreno. Asimismo, la rentabilidad del proyecto y el precio de las unidades están directamente relacionados.

En ese sentido, las empresas constructoras buscan hoy acumular estos predios que se efectúa uniendo dos o más inmuebles registralmente independientes, a fin de desarrollar una unidad inmobiliaria.

Por eso, buscan estos terrenos en los distritos más populares por la rentabilidad que puedan obtener, básicamente para el caso de proyectos multifamiliares.

No se pueden construir cientos de departamentos de 40 metros cuadrados (m²) a 60 m² sin contar con un área adecuada, considerando que, tales proyectos, deben contar con áreas comunes y/o de recreación para hacerlos más atractivos.

¿Qué tipo de inmuebles son los más demandados?

Los departamentos de tres dormitorios, que son muy solicitados por una familia de cuatro integrantes o más. También se busca que tengan un balcón o ventanas que permitan el ingreso de la luz en forma natural, así como la cercanía a centros de abastecimiento y medios de transporte. Estas mismas similitudes también se solicitan para los departamentos de dos dormitorios.

En relación al precio, la diferencia entre estos inmuebles puede variar en 10% aproximadamente. Sin embargo, para las familias tener tres dormitorios supone una mejor opción por su facilidad de reventa.

¿Los precios de departamentos se mantendrán estables o seguirán al alza este año?

Es posible que se mantengan los precios en los siguientes seis meses, ya que los promotores inmobiliarios se enfrentan a quedarse con stock que habían planeado vender en los años 2020 y 2021 y, estando comprometidos con determinadas fechas de entregas ya pactadas con los bancos y clientes, de no cumplir, caerían en penalidades.

¿Cuáles son los distritos de Lima más rentables para adquirir un departamento?

Los distritos de Miraflores, Barranco y Surco en temas de inversión siempre serán los más rentables porque representan en general una mejor apreciación. Sin embargo, en materia de rentabilidad debemos mencionar también a Lince, San Miguel y Magdalena del Mar. En el caso de San Isidro, este ha dejado de ser atractivo ya que el precio es elevado y el precio de rentar está a la baja.

¿Qué ciudades al interior del país tienen un mejor desempeño en el negocio de bienes raíces?  

Podríamos mencionar a Chiclayo, Trujillo, Huancayo, Piura y Arequipa. De hecho, son ciudades donde está creciendo este negocio, ya que como todos sabemos, la escasez de viviendas al interior del país es notoria.

En general, la economía de las ciudades al interior es distinta en su comportamiento, pues ellos no esperan nada del Estado y, por lo tanto, ven al promotor como una solución para resolver sus problemas de vivienda. De hecho, estos dos últimos años, para los promotores han sido fabulosos en las ciudades del interior del país.

La demanda peruana en el sector inmobiliario, en el contexto de la nueva normalidad, ha cambiado. ¿Cuáles son sus características?Properati, portal de asesoría inmobiliaria en Latinoamérica, elaboró un análisis sobre el Perfil de la Demanda Inmobiliaria del Bicentenario mostrando nuevos resultados.

El estudio fue presentado en el marco de Expo Inmuebles Properati, la primera feria digital por motivo del Bicentenario, que se realiza del 15 al 25 de julio, donde las principales constructoras y desarrolladoras del mercado inmobiliario peruano presentarán descuentos para adquirir una vivienda.

1. El 71% de la demanda es millenial

De acuerdo a los indicadores de Properati, la demanda inmobiliaria online se encuentra liderada principalmente por los millenials (71%) entre las edades de 18 a 34 años; seguida por la generación X (37%) de personas entre 35 y 54 años. Por último, están los babyboomers (18%), personas entre las edades de 55 años a más.

Importación de materiales de construcción creció 50% en primer semestre 2021

 La población económicamente inactiva aumentó en 31,5% en el 2020

 Infografía: ¿Cómo llega el Perú a su Bicentenario?

2. Los distritos más solicitados

Con respecto a los distritos más buscados, en cuanto al mercado venta, el ranking está liderado por Santiago de Surco con 11,9%, La Molina con 7,19%, San Miguel con 6,32%, San Martín de Porres con un 6,07% y San Borja con 5,73%.

En el mercado de alquiler, la demanda se concentran en distritos como: Santiago de Surco con 11,83%, Miraflores con 10,48%, San Miguel con 9,56%, San Borja 5,62% y finalmente La Molina con un 5,56%.

3. Preferencia por viviendas más amplias

En el estudio también se evidenció la tendencia de la demanda por viviendas con mayor metraje, sobre todo en el caso de los distritos de Lima Top. Esto es impulsado por el contexto de la nueva normalidad, donde el trabajo transcurre también el hogar y se requiere mayor espacio de convivencia como estudios, balcones, jardines, entre otros.

Los distritos donde se demanda el m² más grande son: San Isidro con 159,5 m², Santiago de Surco con 151,6 m², San Borja con 147,9 m² y Miraflores con 132 m2.

4. Ferias digitales como dinamizador 

El incremento exponencial del uso de internet por la nueva normalidad, generó también que los diferentes dealers del mercado apuesten por estrategias online para dinamizar el mercado inmobiliario, entre ellas, las ferias digitales.

Dichos espacios buscan crear un punto de encuentro entre compradores e interesados, desde la comodidad de un smartphone o laptop.

Ejemplo de este tipo de acciones es la Expo Inmuebles Properati, que contará con la participación de más de 126 proyectos inmobiliarios y más de 38 constructoras, entre las más importantes del mercado inmobiliario que ofrecerán descuentos como: bonos especiales de hasta $30.000, planes de financiación y 0% de cuota inicial.

5. Ticket promedio de viviendas

En Lima Metropolitana, el ticket promedio de venta es de US$ 1.652. Con respecto al precio promedio del m² segmentado por zona son los siguientes: Lima Centro US$ 2.083, Lima Sur US$ 1.274, Lima Este US$ 1.076 y Lima Norte en US$ 896,66.

Los créditos hipotecarios para vivienda totalizaron S/ 53.047 millones en marzo de este año, lo que reflejó un incremento de 6,12% con relación al mes de marzo de 2020, informó el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

Asimismo, los créditos otorgados a empresas ascendieron a S/ 221.985 millones, lo que significó un crecimiento de 17,54%, en comparación con igual mes del año 2020.

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Gasto de Inversión del Gobierno

El Gasto de Inversión del Gobierno General totalizó S/ 3.835 millones y aumentó en 129,27% en marzo de este año, respecto a similar mes de 2020, por la mayor ejecución de obras públicas.

En tanto, el Gasto de Consumo del Gobierno General ascendió a S/ 8.622 millones lo que representó un crecimiento de 25,27%, respecto a similar mes del año anterior, según información del INEI.

Importaciones

En marzo 2021, el monto total importado alcanzó US$ 4.191 millones, aumentando en 56,04%, respecto al valor registrado en marzo 2020, según información de la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (Sunat), disponible al 14 de abril de 2021.

Este resultado se sustenta en el comportamiento positivo de las importaciones de bienes de consumo (US$ 969 millones) que crecieron en 60,09%; las importaciones de materias primas y productos intermedios (US$ 1.913 millones) que se elevaron en 47,69%; y las importaciones de bienes de capital y materiales de construcción (US$ 1.309 millones) que se incrementaron 67,03%, respecto al valor de marzo 2020.

Subsector Electricidad

El subsector electricidad creció 41,89% en abril del presente año. Según cifras preliminares, el subsector Electricidad se incrementó 41,89% en el mes de abril de 2021, influenciado por la reapertura de las actividades económicas en el país, lo que se evidenció en el aumento de la producción de origen térmico (674,71%), la energía hidráulica (15,68%) y la energía renovable (8,97%).

Las empresas que incrementaron su producción fueron: Enel Piura, Kallpa, Engie, Fenix, Egemsa, Enel Perú, Huallaga, San Gabán, Egesur y Statkraft; mientras que, disminuyeron las empresas Chinango y Orazul.

Un total de 26 municipalidades de Lima y Callao han publicado diversas ordenanzas y decretos de alcaldía, con los cuales se otorgan nuevas facilidades para el pago del impuesto predial y arbitrios del presente año y de años anteriores, así lo informó la Cámara de Comercio de Lima (CCL).

“Debido al estado de emergencia sanitaria y económica que afecta a los contribuyentes y a la vez para mejorar la recaudación fiscal, los municipios ofrecen descuentos por pronto pago del impuesto predial y de los arbitrios del año 2021, así como la condonación de multas e intereses moratorios a los vecinos que no han pagado oportunamente el impuesto predial y los arbitrios del año 2020”, señala Víctor Zavala, gerente Legal de la CCL.

Estos beneficios se concederán siempre que las deudas se paguen dentro del plazo fijado por cada municipalidad, que en la mayoría de los casos vencerá el 31 de marzo de 2021.

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Municipalidades

Las municipalidades que darán facilidades tributarias a los vecinos de su jurisdicción son: Lince, El Agustino, Carabayllo, Carmen de la Legua, Rímac, Comas, San Luis, La Victoria, San Juan de Miraflores, Santa María del Mar, Breña, La Molina, Lima Cercado, Ate, Cieneguilla, Pucusana, San Borja, San Juan de Lurigancho, San Martín de Porres, San Miguel, Surco, Villa María del Triunfo, Jesús María, Callao, Ventanilla y Lurín.

La prórroga para el pago de los tributos del año 2021, la rebaja de las multas e intereses moratorios, así como las fechas de vencimiento varían según lo dispuesto por cada municipio (ver cuadro adjunto).

La CCL recomienda que luego de vencidos los plazos establecidos, los contribuyentes deberán pagar las multas e intereses conjuntamente con el impuesto predial y los arbitrios que adeuden, que en ciertas municipalidades no solo corresponden al año 2021 sino también a ejercicios anteriores.

Las inmobiliarias están invirtiendo en nuevos proyectos este año aprovechando los precios del mercado y la alta demanda de viviendas. Así, Inmobiliaria Desarrolladora encontró durante la crisis sanitaria una verdadera oportunidad para adquirir terrenos para la construcción de nuevos edificios de vivienda en Lima invirtiendo alrededor de US$ 50 millones.

El director ejecutivo de esta inmobiliaria, Antonio Espinoza, explicó que tienen proyectos tanto en Lima Moderna (Jesús María, Pueblo Libre, San Miguel y Magdalena) y en Lima Top que lo componen San Isidro, Miraflores y Surco Nuevo.

Precisó que en San Isidro compraron la Embajada de Holanda, un terreno de 2.000 m2, también adquirieron dos casas en Miraflores por la Av. Angamos, además obtuvieron el último terreno de 3.000 m2 que queda con vista al Campo de Marte, al costado de Lawn Tennis en Jesús María. Asimismo, adquirieron dos terrenos en Magdalena uno por la calle Eléspuru y otro más por Malecón 120, entre otros proyectos en marcha.

Además, están por lanzar la construcción de 193 casas de playa en Puerto Viejo en el km 70 de la Panamericana Sur que tendrán un valor promedio de US$ 160.000.

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Otros proyectos

Por su parte, Urbana Perú lanzará dos proyectos inmobiliarios, uno en Santa Beatriz y el otro en Santa Catalina (La Victoria). Están también en la etapa de construcción del edificio residencial más alto de Lima, Tempo, con entrega en el 2022.

Además, continúan en negociaciones para adquirir nuevos lotes en los principales distritos de la capital. En diciembre pasado, compraron uno en San Borja y esperan poder lanzarlo en el último trimestre del 2021.

Las personas naturales que transfieran propiedades entre el 5 de febrero al 6 de marzo 2021 deberán declarar y pagar el impuesto a la renta (IR) por la venta del mismo, considerando el factor de reajuste publicado por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), conforme a la Resolución Ministerial N° 050-2021-EF/15, informó la Cámara de Comercio de Lima (CCL).

“Cabe recordar que están gravados con el IR los inmuebles de propiedad de personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas, comprendidos en los casos siguientes: (i) inmuebles comprados para ser revendidos, (ii) inmuebles construidos para su posterior venta y (iii) inmuebles adquiridos y vendidos a partir del 1 de enero del 2004, excepto casa habitación”, manifestó el gerente Legal de la CCL, Víctor Zavala.

Se considera casa habitación, cuya venta no está gravada con el IR, al inmueble ocupado por el dueño cuando menos durante 2 años y que no haya estado destinado al comercio, industria, oficina o almacén.

El impuesto a la renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta obtenida, esto es, la diferencia entre el valor actualizado del inmueble y el precio de venta. Por ejemplo, si el valor actualizado es S/200.000 y el precio de venta es S/250.000, la ganancia será de S/50.000 x 5% = S/2.500 (IR a pagar).

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Factor de reajuste

Como ya se mencionó anteriormente, conforme a ley, para efectos de la declaración y el pago del IR, el MEF publica mensualmente el denominado Índice de corrección monetaria, el cual determina el costo computable de los inmuebles a ser enajenados por las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas.

El 4 de febrero de 2021 el MEF publicó la RM 050-2021-EF/15, con la cual aprobó el índice de corrección monetaria para efectos de determinar el costo computable de los inmuebles que sean vendidos por personas naturales, entre el 5 de febrero al 6 de marzo de 2021.

Por ejemplo, según el reciente factor de actualización publicado por el MEF, si el inmueble costó S/150.000 (enero del 2012) y se vende entre el 5 de febrero y el 6 de marzo del 2021, debe ser reajustado con el factor 1,13. Esto es, 150.000 x 1,13 = S/169.500 (valor actualizado). Si este inmueble se vende en S/200.000, la ganancia será de S/30.500 x 5% = S/1.525 (IR a pagar).

El pago se realiza con el Formulario Virtual 1665 – Rentas de Segunda Categoría y tiene carácter definitivo. El comprobante de pago del IR debe llevarse al notario para que lo inserte en la escritura pública de compraventa, bajo responsabilidad.

Cabe anotar que si el inmueble no está  gravado con el IR (casa habitación por ejemplo), el vendedor debe entregar al notario el formato “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del IR de segunda categoría por enajenación de inmuebles”, según modelo publicado en El Peruano el 5 de setiembre del 2010 (Res. 081-2010-SUNAT).

Las ventas de viviendas en Lima se recuperarían y crecerían un 10% este año, alcanzando niveles similares a los del 2019, cuando se ofertaron 13.500 unidades, estimó la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).

Las empresas inmobiliarias vendieron el año pasado 12.000 viviendas, lo que significó una disminución de alrededor del 11%, respecto al 2019, debido a la cuarentena planteada por el Gobierno frente a la COVID-19.

“Para el 2021 estimamos que las ventas sean similares a las del 2019. Habrá una recuperación del 10%, igual a la economía”, declaró a La Cámara el presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI, Ricardo Arbulú.

Indicó, que el mercado en Lima Metropolitana, además de recuperarse, seguirá creciendo porque tiene fundamentos estructurales que le dan una mejor perspectiva de crecimiento en los próximos años.

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“Existe una gran demanda de viviendas tanto cuantitativa como cualitativa ya que se tiene alrededor de 200.000 hogares con una oferta de solo 100.000 viviendas al año y cada 12 meses se generan 120.000 hogares incrementando el déficit”, sostuvo.

Precios se mantienen

Urbana Perú sostiene que el mercado no ha presentado índices de devaluación de los inmuebles, y agrega que los precios no han bajado, sino que se han mantenido durante el 2020.

“Este año se presenta como una gran oportunidad para la compra de inmuebles; ya que la proyección de incremento en el sector inmobiliario será del 4% a 5% para el año 2021 y el 2022. Ello se dará de forma paulatina, debido a la desaceleración en la oferta de proyectos versus la demanda existente”, dijo el subgerente comercial de la empresa inmobiliaria, Humberto Marín.

Sin embargo, el director Ejecutivo de Inmobiliaria Desarrolladora, Antonio Espinoza, afirmó que el precio del m2 en este mercado nunca baja su valor,  agregó que puede tener pequeños “hipos” pero siempre cada año vale más.

“De acuerdo a nuestros estudios, el año que pasó subió en el orden del 4% el precio del m2. La venta durante la pandemia en los últimos meses llámese de agosto a diciembre mejoraron mucho”, refirió.

Sin lugar a dudas, la crisis sanitaria de la COVID-19 ha cambiado las prioridades de los usuarios. Por ello, en el caso del sector inmobiliario, las empresas ahora están apostando por desarrollar edificios funcionales con una buena conectividad y diseño para el teletrabajo, la educación a distancia y las compras online.

“Las inmobiliarias están reconfigurando los diseños de los departamentos para facilitar las nuevas funciones que tiene el consumidor dentro de sus viviendas”, explica el director ejecutivo de Nuevos Negocios de Inmobiliaria Desarrolladora, Antonio Espinoza. “Por ejemplo, los pasadizos serán un poco más anchos para hacer un cuadro que le permita al estudiante descolgarlo y convertirlo en escritorio. El clóset de uno de los dormitorios se transformará también en una mesa para el escolar”, subraya.

Espinoza precisa que las áreas comunes que antes se solían utilizar, como los gimnasios, han perdido un poco de atractivo por la crisis sanitaria, pero han cobrado mayor relevancia los espacios con distanciamiento social para atención de pedidos. En ese sentido, afirma que los edificios se volverán más funcionales para cubrir las nuevas necesidades del usuario, es decir, toda mercadería que llegue por delivery tendrá cuartos especiales y depósitos para guardar los artículos adquiridos.

En esa misma línea, el subgerente Comercial de Urbana Perú, Humberto Marín, afirma que el consumidor, además de buscar características esenciales al momento de adquirir un departamento, como son la ubicación estratégica, vías de acceso rápidas y distritos céntricos con áreas verdes cerca del lugar; dada a la coyuntura sanitaria que se vive, busca encontrar dentro de los edificios espacios que sumen valor a su vivienda.

“Tal es el caso de los espacios para disfrutar en familia al aire libre, áreas recreativas como los jardines. Además, dentro del departamento, se valora que cuente con balcón o terraza, lavandería con mucha ventilación, buena conectividad para acceder a internet y el espacio necesario para el home office”, detalla.

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En ese sentido, Marín añade que, como parte del diseño de su proyecto HOPE, ubicado en Santa Catalina (La Victoria) y que lanzarán este mes, están considerando, al ingreso del edificio, la incorporación de lockers junto a la recepción, para guardar paquetes no perecibles de los residentes, reduciendo así el contacto entre las personas.

Inclusive, dicha área contará con una esclusa, un espacio de mucha ventilación entre el ingreso al edificio y el lobby, para que los residentes puedan recibir –con las medidas de seguridad y bioseguridad– el delivery de comida o esperar una movilidad para evitar hacerlo en la calle.

Crecimiento del mercado

Antonio Espinoza, de Inmobiliaria Desarrolladora, afirma que el mercado inmobiliario peruano mueve al año aproximadamente entre US$ 4.000 a US$ 5.000 millones, y que el 90% de este está concentrado en Lima, de ese total el 80% está en 14 distritos como Lima Top (San Isidro, Miraflores, una parte de Surco Nuevo); Lima Moderna (Jesús María, Pueblo Libre, San Miguel, Magdalena y Lince), Lima Sur y Lima Norte, entre otros.

Además, indica que está resurgiendo Surquillo, en zonas como las avenidas República de Panamá con Aramburú. Recalca, que la zona de Santa Catalina, en La Victoria, otro distrito que pertenece a Lima Centro, tiene importantes proyectos inmobiliarios.

“Santa Catalina se encuentra en un distrito muy atractivo como La Victoria, que ha tenido mucho crecimiento y desarrollo urbanístico en los últimos años, además de haber logrado mucho orden jurídico, lo que genera tranquilidad a los futuros compradores de bienes inmuebles”, destaca el gerente comercial de la inmobiliaria Paz Centenario, Diego Abarca.

Por su parte, el presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Ricardo Arbulú, asegura que actualmente la mayor cantidad de oferta inmobiliaria y mayor dinamismo en venta se encuentra en Lima Moderna, compuesta por los distritos ya mencionados.

Explica que estas zonas tienen una serie de ordenanzas que incentivan el desarrollo de la vivienda, sin limitación alguna en cuanto al tamaño, permitiendo tener tickets más accesibles.

A su vez, Antonio Espinoza, director ejecutivo de Nuevos Negocios de Inmobiliaria Desarrolladora, explica que las constructoras están mirando más a Lima Moderna porque estos distritos tienen mejores precios de terrenos y van dirigidos a otros segmentos de mercado como el B que tienen mucha demanda por vivienda.

Para Humberto Marín, subgerente comercial de Urbana Perú, la ubicación representa el mayor atractivo para muchos compradores. De igual manera, refiere que los distritos con más números de leads o personas que han buscado departamentos durante el año 2020, han sido Jesús María, con 12% del total; Pueblo Libre, con 9%; Surco, con 8%; y Lince y San Miguel, con 8%, según información de ASEI.

“Las facilidades para el desplazamiento, sumado a las zonas de esparcimiento natural y un buen precio de venta por metro cuadrado, son clave en estos tiempos. Es sumamente importante vivir en una zona que cuente con las principales vías de acceso para conectar con toda la ciudad, centros comerciales, clínicas, entre otros”, subraya.

Colocaciones en Lima

Según la ASEI, las empresas del sector inmobiliario vendieron 13.500 viviendas en el 2019 y en el 2020, año de la cuarentena, se colocaron 12.000, con una disminución de alrededor 11% respecto al 2019. Para el 2021 estiman ventas de 13.500 unidades, cifra similar a la del 2019.

Para Diego Abarca, de Paz Centenario, el 2021 será un muy buen año para el sector inmobiliario, que podría registrar un crecimiento de dos dígitos. “Proyectamos que el sector va a crecer hasta en dos dígitos, toda vez que se estima que la economía peruana crecerá hasta en 10% en el 2021, y, de seguro, eso impulsará la demanda por inmuebles”, asevera.

De otro lado, agrega que en el sector inmobiliario se ha experimentado una notable recuperación en las ventas en los últimos seis meses, por lo que ve el futuro próximo con mucho optimismo. “No olvidemos que en Lima existe una demanda de más de 250.000 familiares que necesitan una vivienda y una oferta de solo 23.000 a 24.000 unidades habitacionales, por lo que existe un gran espacio para el desarrollo inmobiliario”, sostiene.

Los precios se mantienen

Para Urbana Perú, el mercado limeño no ha presentado índices de devaluación de los inmuebles en el 2020. “Este año se presenta como una gran oportunidad para la compra de inmuebles; ya que la proyección de incremento de precios en el sector inmobiliario será del 4% a 5% para el año 2021 y el 2022”, subraya su subgerente comercial. Así, ello se dará de forma paulatina, debido a la desaceleración en la oferta de proyectos versus la demanda existente.

No obstante, Inmobiliaria Desarrolladora advierte que el precio del metro cuadrado –en el mercado peruano– nunca baja su valor. Refiere que puede tener pequeños “hipos”, pero que siempre vale más cada año. “De acuerdo a nuestros estudios, el año 2020 subió en el orden del 4% el precio del metro cuadrado”, añade Antonio Espinoza, director ejecutivo de Nuevos Negocios de dicha compañía.

Más proyectos a la vista

Este año Urbana Perú lanzará dos proyectos inmobiliarios uno en Santa Beatriz y otro en Santa Catalina. Además, están en la etapa de construcción del edificio residencial más alto de Lima, Tempo, con entrega prevista para el 2022, y continúan en negociaciones para adquirir lotes en los principales distritos de la capital.

En el caso de Inmobiliaria Desarrolladora, durante la pandemia ha invertido unos US$ 50 millones en la adquisición de terrenos. Tienen proyectos tanto en Lima Moderna, como Lima Top. Compraron la Embajada de Holanda, en San Isidro, que es un terreno de 2.000 metros cuadrados; también adquirieron dos casas en Miraflores por la Avenida Angamos; obtuvieron el último terreno de 3.000 metros cuadrados que queda con vista al Campo de Marte, al costado de Lawn Tennis en Jesús María; y adquirieron dos terrenos en Magdalena, además de la construcción de 193 casas de playa en Puerto Viejo en el kilómetro 70 de la Panamericana Sur.

Finalmente, Paz Centenario tiene seis proyectos en curso. De ellos, entregará el proyecto Piazza, en Pueblo Libre, en el 2021; mientras que ya inició la construcción de los proyectos Lima 1 (Cercado de Lima) y Pérgola, en Jesús María. Recientemente anunció su nuevo proyecto Escala, una torre de 31 pisos, con vista a toda la ciudad, ubicada en Santa Catalina.

Las inversiones en el sector inmobiliario peruano se han vuelto muy rentables, siendo Lima una de las plazas más atractivas en comparación a otras capitales de la región, indicó Diego Abarca, gerente Comercial de Paz Centenario, inmobiliaria de los grupos Paz (Chile) y Centenario (Perú).

El ejecutivo aseguró que invertir en propiedades es una de las mejores opciones del mercado en cuanto a rentabilidad. “Actualmente, esta rentabilidad bordea el 5,5% en promedio, que es mayor a la rentabilidad que te ofrecen los bancos, la cual no supera el 1,5%”, precisó.

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La capital

Asimismo, Abarca señaló que Lima se ha convertido en una plaza más atractiva que otras capitales de la región porque la demanda de vivienda es muy alta en comparación a otras ciudades. Menciona que el valor del metro cuadrado promedio en Lima está entre 10% y 15% más bajo que los precios que existen en otras ciudades de Sudamérica.

“El resto de países de la región nos llevan algunos años de ventaja, es por ello que la plusvalía esperada para el inversionista en Lima es mayor. Se espera que el valor de la tierra se equipare al de nuestros vecinos en el futuro”, subraya el representante de Paz Centenario.

Agregó que la ubicación geográfica de Lima es considerada como un punto clave de tránsito en la región para el turismo cuando se reactiven las actividades económicas de estos países. Por último menciona que la economía peruana, antes de la pandemia, se mostraba como una de las más sólidas de la región y para este 2021, el crecimiento económico se estima en cifras de dos dígitos.