En Lima existe una amplia oferta de propiedades que reflejan los distintos estilos de vida de las personas. Al momento de elegir una vivienda para alquilar, el factor trascendental es el precio y los costos que solicita el dueño. “En este análisis personal juega un papel importante la relación precio y calidad de vida. El limeño busca comodidad de acuerdo al presupuesto, en especial en cuanto a seguridad”, sostiene la key account manager de Properati, Daniela Maldonado.

Perfil del inquilino

Pero, ¿cuál es el perfil del inquilino? La presidenta del sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Lucy Mier y Terán, sostiene que el 71% de las personas que tienen interés por comprar o alquilar un inmueble tiene entre 25 y 45 años, mientras que el 29% tiene más de 45 años, según un estudio realizado por Impulso PR y Marketing de Influencia.

“La nueva normalidad trajo consigo una serie de importantes cambios que se reflejan en los hábitos de relacionamiento, convivencia, consumo y estilo de vida de las personas”, expresa.

La demanda inmobiliaria online, que crece cada vez más, se encuentra liderada por los millennials, de entre 18 a 34 años, con una participación del 43% en el mercado de venta y el 51% en alquiler. Seguido por la generación X, con edades de 35 a 54 años, con participación en el mercado de venta del 41% y 35% en alquiler.

Con respecto al género, un 52% son mujeres y 48% hombres. “Son hombres o mujeres en sus 30 años que pueden o no estar casados, pero tienen un trabajo fijo que les da la posibilidad de alquilar. Y también familias que aun su economía no les permite obtener un crédito hipotecario y están en el camino del ahorro para lograrlo”.

Por su parte, el gerente de Consultoría e Investigación en Colliers, Sandro Vidal, afirma que el déficit de vivienda en Perú va aumentando, por lo que el alquiler es una actividad en pleno desarrollo. Expresa que las personas que buscan viviendas en alquiler se pueden segmentar en dos grupos: parejas jóvenes que inician su convivencia de manera independiente; y personas solas que inician su independización (especialmente jóvenes, millenials, parejas sin hijos).

Para Properati, el 63% de quienes buscan un departamento para alquilar son mujeres. En cuanto a edades, el grupo que más interés muestra son los Millenials (entre 25 a 34 años de edad) con un 28% de las búsquedas que recibe la plataforma digital de bienes raíces. El segundo grupo que más explora opciones de alquiler (21%) son los jóvenes, entre 18 y 24 años de edad.

“Las unidades más buscadas son las que tienen entre 2 y 3 habitaciones, lo que nos lleva a pensar que son familias pequeñas o parejas. Sin embargo, para el rango de edad de la Generación Z (18 a 24 años), el foco está en departamentos de una sola habitación”.

Características de las viviendas

Lucy Mier y Terán identifica dos clases de búsquedas dependiendo del tipo de inquilino. Por un lado, jóvenes que desean obtener independencia de la casa familiar ya sea con pareja o roomates. “Ellos valoran mucho los departamentos de dos o un dormitorio que ofrezcan áreas comunes”.

Por otro lado, está el grupo familiar que no tiene vivienda propia y que aún no está preparado o no desea adquirirla. Busca departamentos con tres dormitorios ubicados en zonas donde se tengan servicios cerca y facilidades de traslados.

Detalla que la preferencia del metraje va entre 60 a 80 metros cuadrados, donde el 32% es compra y el 29% de alquiler; seguido por inmuebles de entre 81 y 100 m2, que concentran el 22% de la compra y el 21% del alquiler.

Al respecto, la key account manager de Properati, Daniela Maldonado, afirma que los departamentos son los tipos de propiedad más ofertados en el mercado limeño. Eso se refleja también en la demanda del mercado. Cerca del 85% de las búsquedas por vivienda en Lima se enfocan en departamentos, el resto (15%) en casas.

De igual forma, Sandro Vidal de Colliers sostiene que, principalmente, se buscan departamentos. La oferta actual de estas unidades en condominios incluye áreas sociales y comunes que son de interés para los buscadores. “Dependiendo de los distritos, estos departamentos tienen áreas entre 40 y 75 m2 en promedio. Es importante también la ubicación, ya sea cerca de su actividad principal (estudios o trabajo), o la conexión que ofrecen respecto a lugares/actividades de interés”, explica.

Precios e inflación

Según Properati, el ticket promedio de alquiler de un departamento de dos y tres habitaciones en Lima es de US$ 600. El precio de alquiler de una vivienda va a depender de la zona, porque en Lima se pueden encontrar diversas propiedades que reflejan el estilo de vida de cada persona. El metraje es un factor a tener en cuenta al momento de optar por arrendar una casa o departamento. En los distritos más caros para alquilar, los precios van desde US$ 849 hasta US$ 1.181.

Maldonado considera que la inflación ha tenido un impacto generalizado en la economía peruana y el mercado de alquileres no podía ser la excepción. De hecho, los alquileres y la canasta de alimentos son algunos de los bienes y servicios que inciden en el índice de precios. “Debido a la inflación, muchos propietarios han optado por incrementar los alquileres. Esto sumado a factores como el alza del dólar y el incremento de los costos de construcción ha tenido un impacto en el precio de los alquileres”, afirma.

La ejecutiva de Properati agrega que la inflación detiene las ventas de inmuebles, lo que lleva a que, a pesar del incremento del alquiler mensual, siga existiendo demanda (por alquileres). “Ante los precios muy altos en venta, la opción es buscar un alquiler que responda a las necesidades de las personas”, resalta. Según cifras analizadas por Properati, el primer trimestre de 2022 registró un incremento del 4,8% en el alquiler promedio de Lima.

A su vez, Sandro Vidal de Colliers precisa que, en línea con el panorama económico actual, los precios del alquiler de viviendas se han incrementado entre 15% y 20%, dependiendo de la ubicación.

“La oferta de unidades para alquiler ha aumentado, y si bien existe un déficit habitacional, las condiciones económicas han obligado a un sector de inquilinos a volver a habitar las viviendas familiares o de sus padres. Se aprecia también una alta rotación de inquilinos. La variación de los precios es otro resultado del incremento de la inflación”, explica.

En contraste, Lucy Mier y Terán señala que en Lima los precios de los alquileres han experimentado cierta disminución porque la oferta es cada vez mayor.  “Además, como la oferta de los departamentos en venta está siendo atractiva y los desarrolladores han flexibilizado sus formas de pago, muchas familias opten por comprar y no alquilar”.

En provincia, los alquileres se muestran a la baja, ya que los programas de vivienda como Mivivienda y Techo Propio siguen siendo la mayor alternativa de los núcleos familiares.

Los distritos más baratos y los más caros

Lucy Mier y Terán afirma que los más baratos siempre serán los distritos de Lima Moderna y aquellos como Breña, Surquillo, La Victoria, Jesús María, Lince, Magdalena y, Chorrillos y los más caros son San Isidro, Miraflores, parte de Surco y Barranco.

Por su parte, Daniela Maldonado asevera que Carabayllo, Puente Piedra, Independencia, Comas y San Juan de Lurigancho, son los distritos con el ticket promedio de alquiler más económico. Estos distritos registran un alquiler medio menor a los US$ 400, considerando departamentos de entre dos y tres habitaciones. En tanto que los distritos más caros son San Isidro, Miraflores, Barranco, San Borja y Surco.

Proyecciones 2023

¿Qué se proyecta para el mercado de alquileres el próximo año? Lucy Mier y Terán afirma que los precios de los alquileres seguirán fluctuando en 2023, dependiendo de las variaciones del dólar y de la necesidad de los propietarios de generarse ingresos.

A su turno, Daniela Maldonado, de Properati, afirma que 2022 ha sido positivo para la venta de viviendas y espera que el año cierre con un nivel superior a las 14.000 unidades vendidas de 2021. Sin embargo, las proyecciones para 2023 son un poco conservadoras. Además, se espera un aumento en los precios de alquiler de viviendas

“El alza en las tasas de interés y el incremento en los materiales de construcción y el combustible llevarán a un aumento en los costos de comprar y alquilar una vivienda. Recordemos que cerca del 30% de los materiales de construcción que se utilizan en Perú son importados”, explica.

Sostiene que “hoy es un buen momento para comprar una vivienda”, siempre y cuando la persona esté en la capacidad de asumir una deuda de este tipo; incluso, muchas constructoras y empresas están ofreciendo atractivas ofertas para incentivar la compra.

Finalmente, Sandro Vidal de Colliers remarca que, de mantenerse el comportamiento de la inflación, esto se reflejará en una mayor variación de los precios de alquiler. “En las unidades actualmente alquiladas, pueden acentuarse las situaciones de renegociación en cuanto a los términos del contrato”.

La demanda peruana en el sector inmobiliario, en el contexto de la nueva normalidad, ha cambiado. ¿Cuáles son sus características?Properati, portal de asesoría inmobiliaria en Latinoamérica, elaboró un análisis sobre el Perfil de la Demanda Inmobiliaria del Bicentenario mostrando nuevos resultados.

El estudio fue presentado en el marco de Expo Inmuebles Properati, la primera feria digital por motivo del Bicentenario, que se realiza del 15 al 25 de julio, donde las principales constructoras y desarrolladoras del mercado inmobiliario peruano presentarán descuentos para adquirir una vivienda.

1. El 71% de la demanda es millenial

De acuerdo a los indicadores de Properati, la demanda inmobiliaria online se encuentra liderada principalmente por los millenials (71%) entre las edades de 18 a 34 años; seguida por la generación X (37%) de personas entre 35 y 54 años. Por último, están los babyboomers (18%), personas entre las edades de 55 años a más.

Importación de materiales de construcción creció 50% en primer semestre 2021

 La población económicamente inactiva aumentó en 31,5% en el 2020

 Infografía: ¿Cómo llega el Perú a su Bicentenario?

2. Los distritos más solicitados

Con respecto a los distritos más buscados, en cuanto al mercado venta, el ranking está liderado por Santiago de Surco con 11,9%, La Molina con 7,19%, San Miguel con 6,32%, San Martín de Porres con un 6,07% y San Borja con 5,73%.

En el mercado de alquiler, la demanda se concentran en distritos como: Santiago de Surco con 11,83%, Miraflores con 10,48%, San Miguel con 9,56%, San Borja 5,62% y finalmente La Molina con un 5,56%.

3. Preferencia por viviendas más amplias

En el estudio también se evidenció la tendencia de la demanda por viviendas con mayor metraje, sobre todo en el caso de los distritos de Lima Top. Esto es impulsado por el contexto de la nueva normalidad, donde el trabajo transcurre también el hogar y se requiere mayor espacio de convivencia como estudios, balcones, jardines, entre otros.

Los distritos donde se demanda el m² más grande son: San Isidro con 159,5 m², Santiago de Surco con 151,6 m², San Borja con 147,9 m² y Miraflores con 132 m2.

4. Ferias digitales como dinamizador 

El incremento exponencial del uso de internet por la nueva normalidad, generó también que los diferentes dealers del mercado apuesten por estrategias online para dinamizar el mercado inmobiliario, entre ellas, las ferias digitales.

Dichos espacios buscan crear un punto de encuentro entre compradores e interesados, desde la comodidad de un smartphone o laptop.

Ejemplo de este tipo de acciones es la Expo Inmuebles Properati, que contará con la participación de más de 126 proyectos inmobiliarios y más de 38 constructoras, entre las más importantes del mercado inmobiliario que ofrecerán descuentos como: bonos especiales de hasta $30.000, planes de financiación y 0% de cuota inicial.

5. Ticket promedio de viviendas

En Lima Metropolitana, el ticket promedio de venta es de US$ 1.652. Con respecto al precio promedio del m² segmentado por zona son los siguientes: Lima Centro US$ 2.083, Lima Sur US$ 1.274, Lima Este US$ 1.076 y Lima Norte en US$ 896,66.

Varias zonas de Lima se han convertido en zonas rentables para invertir en una vivienda. Breña, Barranco y Rímac son los distritos que brindan mayor rentabilidad para comprar y luego rentar un inmueble: su rentabilidad anual alcanza el 7% anual, indicó Properati.

«La compra de inmuebles es considerada como una de las formas más seguras para incrementar el patrimonio y una alternativa confiable de hacer que el dinero crezca, y por esta razón, analizamos los precios en Lima para que las personas sepan dónde conviene comprar vivienda en términos de rentabilidad, señaló Daniela Maldonado, Key Account Manager de Properati en Perú.

El portal Properati realizó un reciente informe sobre “Las zonas más rentables de Lima Metropolitana”. Este análisis responde a una duda sencilla pero recurrente en el mercado: ¿dónde me conviene comprar?, explicó Maldonado.

Los distritos más rentables

El análisis señaló que los distritos que lideran el top 5 de lugares con mayor rentabilidad están ubicados principalmente en Lima Centro, pues son: Breña con el 7,87%, Barranco con 6,91%, Rímac 6,9%, Chaclacayo 6,85%, y Lince 6,76%.

Perú cuenta con 921 megaproyectos de inversión para cierre de brechas en macro regiones

Kenny Gallo: “Factoring creció 60% y se negociaron S/ 7.600 millones a mayo del 2021”

 Gabriel Alzate: “Debemos transformarnos para generar valor diferencial”

Todos ellos alcanzan un ratio promedio de 7%. Esto significa que al comprar un departamento en uno de esos distritos para luego ponerlo en alquiler tiene una de las mayores rentabilidades de la ciudad. El alquiler de una vivienda, como dueño, es atractivo según el precio de compra.

“Estos distritos son considerados atractivos para la inversión ya que muestran un potencial bastante llamativo ofreciendo una mayor rentabilidad en el alquiler para el propietario por sus precios de venta. Lo que no ocurre en los distritos  donde el precio de venta es más alto y el precio de alquiler ofrece una rentabilidad menor”, indicó Maldonado.

Distritos con rentabilidad moderada

De acuerdo al estudio, dentro de los distritos con una rentabilidad moderada se encuentran: Lurigancho (Chosica) con 2,93%, San Juan de Lurigancho 3,91%, y Comas con 4,38%, presentando una rentabilidad promedio del 4%.

Esto responde a que si bien estas zonas de Lima presentan un precio de venta económico, su ticket de alquiler está por debajo del promedio, por lo que su rentabilidad decae.

Por otro lado, San Borja, Santiago de Surco, San Isidro, y La Molina, muestran una rentabilidad anual de inversión de alrededor del 4,51%, 4,68%, 4,78%, y 4,92% respectivamente.

“Estas zonas de Lima presentan tickets promedios de alquiler más altos que Lima Moderna o Centro, sin embargo, el retorno o rentabilidad es menor porque existe una menor diferencia entre venta y alquiler, por consecuencia, el retorno de la inversión es más lento”, precisó la Key Account Manager de Properati en Perú.

La nueva normalidad trajo consigo una serie de importantes cambios que se ven reflejados en los hábitos relacionamiento, de convivencia, consumo y el estilo de vida de las personas. En ese contexto, el sector inmobiliario peruano tuvo que actuar de manera ágil para adecuar su oferta a las nuevas prioridades, motivaciones y necesidades de los peruanos al momento de buscar una vivienda, especialmente en este 2021 que comenzó con una nueva cuarentena.

Properati, portal digital de compra y alquiler de inmuebles de Latinoamérica, realizó un reciente análisis sobre el nuevo perfil inmobiliario peruano online influenciado por la nueva normalidad. Los resultados son los siguientes:

Demanda liderada por millenials

La demanda inmobiliaria online se encuentra liderada por los millenials, de entre 18 a 34 años, cuentan con una participación del 43% en mercado venta y el 51% en alquiler. Seguido por la generación X, con edades de 35 a 54 años, con participación en mercado venta del 41% y en cuanto alquiler del 35%.Con respecto a género, un 52% son mujeres y un 48% hombres.

▶Ventas de viviendas en Lima se recuperarían y crecerían 10% este año

▶ Inmobiliarias apuestan por viviendas funcionales

▶ Invertir en propiedades inmobiliarias alcanza una rentabilidad de 5,5%

Búsqueda comienza vía online y por smartphones

En la nueva normalidad, el 80% de las búsquedas de un inmueble inician por internet y desde un dispositivo móvil o smartphone. Según cifras de Properati, en el 2020 la plataforma recibió más de 1’945.000 millones de personas interesadas en compra o alquiler una vivienda quienes revisaron los más de 125.000 anuncios disponibles. De estas búsquedas, 63% fueron para compra y 37% en alquiler.

Preferencia de metraje de entre 60 a 80 mt2

El 32% de la compra y el 29% de alquiler se orientan por inmuebles que están entre los 60 m2 a 80 m2; seguido por inmuebles de 81 m2 a 100 m2, que concentra el 22% de la compra y el 21% del alquiler, según indicadores de Properati. En formatos más grandes, de viviendas de más 120 m2, solo concentra el 18% de la compra y el 11% en alquiler.

Los distritos más solicitados en Lima

En cuanto a los distritos más demandados en Lima Metropolitana, en mercado venta el ranking lo lidera Lima Centro con el distrito de Cercado de Lima con 69%, Lima Moderna con Pueblo Libre 64%, Lima top con los distritos de Santiago de Surco con 62% y San Borja con 59%.

En cuanto al mercado alquiler lidera: Lima Moderna con los distritos de Lince con 65% y Jesús María con 56%, Lima Top con Miraflores con el 56% y San Isidro con 55%.

El 2020 fue un año inusual y retador para todos los sectores económicos debido a que la pandemia y la nueva normalidad modificaron radicalmente, y de manera súbita, los hábitos de convivencia y de consumo. Ello no fue ajeno al sector inmobiliario, que se vio afectado por los inicios de la crisis sanitaria y que, posteriormente, se reactivó de manera favorable.

Estas fueron las cinco características que dejó el sector inmobiliario durante el 2020, según el portal digital Properati.

Consolidación del mercado online

A inicios del 2020, el 80% de las búsquedas de una vivienda en el Perú iniciaba por internet. Producto del confinamiento, esta tendencia se consolidó ya que las personas migraron al mundo online para buscar, comparar, elegir, y cotizar diferentes opciones de viviendas en diferentes formatos: casas, departamentos, lotes, proyectos, etc.

Al cierre del año, se ofertaron más de 125.000 propiedades en la plataforma de Properati, y se registró un tráfico anual de más de 1 millón 945.000 personas interesadas en compra o alquiler una vivienda.

Precios se mantienen

Al cierre del 2020, la variación referencial anual del precio promedio de la oferta inmobiliaria (venta y alquiler) fue del 0%. Los indicadores evidencian que a pesar de los efectos de la pandemia el mercado inmobiliario en Lima Metropolitana mantuvo los precios. No obstante, en algunas zonas la capital como los distritos de Barranco y Jesús María, el precio por metro cuadrado se incrementó entre 6% y 9% respectivamente.

Mayor oferta

Indicadores de Properati evidencian que durante el 2020, la oferta inmobiliaria online en alquiler de viviendas se concentró principalmente en departamentos (91% del total). Con respecto al mercado de venta, el 47% de las viviendas ofertadas eran departamentos, y un 33% eran casas.

Los distritos de Lima Top y Lima Moderna concentraron la oferta inmobiliaria de alquiler (Miraflores 24%, Santiago de Surco 17%, San Isidro 9%), mientras que Lima Top lidera la oferta inmobiliaria de venta (Santiago de Surco 18%, Miraflores 9% y La Molina 7%).

Vivienda en alquiler: El 91% de la oferta en Lima es para departamentos

Crece demanda por viviendas pese a pandemia

Lima Top y Lima Moderna concentran demanda

Los distritos que concentraron la demanda inmobiliaria en las operaciones de alquiler fueron Santiago de Surco (11%), Los Olivos (9%), La Molina y Cercado de Lima (ambos 7%). Mientras que las operaciones de venta lo lideraron San Isidro (29%), Miraflores (28%), La Molina (20%) y San Borja (19%). Las zonas con características residenciales, con poco ruido, muchas áreas verdes y espacios abiertos, fueron las más buscadas.

Casas de segundo uso

La demanda por este tipo de viviendas dejó de ser estacional, pues trabajar o estudiar de manera remota provocó que el interés por este formato se extendiera a lo largo del año. Las zonas costeras del sur de Lima concentraron la mayor demanda en compra de casas de playa, entre ellas: Asia, Punta Negra, Santa María y Punta Hermosa.

En alquiler, Punta Hermosa fue la única playa que concentró durante los últimos seis meses las búsquedas en este tipo de viviendas. En cuanto a casas de campo, Chaclacayo fue la zona que más creció en cuanto a la demanda de compra y alquiler, señaló Properati, que organizará un evento digital con las mejores ofertas del mercado inmobiliario del 25 al 31 de enero.

El 91% de la oferta inmobiliaria de renta en Lima Metropolitana se concentra principalmente en el formato de departamentos y el resto en casas, informó Properati, portal digital especializado en compra y alquiler de inmuebles de Latinoamérica.

Asimismo, el 44% se enfoca en inmuebles de 3 habitaciones, el 32% en 2 habitaciones y el 24% en otros formatos, según un análisis del portal digital sobre el mercado inmobiliario de alquiler en Lima Metropolitana.

“En la nueva normalidad, el mercado de alquiler es uno de los que mayor dinamismo ha manifestado en el sector inmobiliario. El análisis evidenció que distritos como Santiago de Surco, Miraflores, San Miguel, San Borja y Los Olivos, atraen la mayor demanda inmobiliaria de alquiler, indicó, la Key Account Manager Real Estate de Properati en Perú, Daniela Maldonado.

Ello se debe a que son zonas que mantienen características residenciales como áreas verdes y áreas despejadas sin mucho ruido ni aglomeración de personas. En el último mes, las búsquedas en estos distritos van en aumento semana tras semana en los últimos tres meses, con un promedio de crecimiento del 10% aproximadamente.

Precio de alquiler

Properati calculó el precio promedio del m² de las propiedades en alquiler en las diferentes partes de la ciudad. Lima Top registra el ticket promedio más alto de todos los distritos analizados.

Principalmente San Isidro con U$ 10,58 el m², seguido por Barranco con U$ 10,53 y Miraflores con U$ 9,65.  En Lima Moderna, Surquillo registra el valor más elevado con U$ 9,15 el m², seguido por Jesús María con U$ 8,83 y Lince con U$ 8,79.

En Lima Centro, La Victoria con U$ 7,66 el m², seguido por Cercado de Lima y Breña con U$ 6,80 aproximadamente. San Martín de Porres y Comas, distritos de Lima Norte, tienen el ticket promedio más económico de todos los distritos analizados, con U$ 4,11 y U$ 3,04 el m², respectivamente. En Lima Este, Ate, con un valor de U$ 5,36.

El valor anual del m² en algunos distritos de Lima Top disminuyó hasta en 6% (Barranco y Santiago de Surco); en Lima Moderna de -3% (San Miguel y Surquillo) y hasta en -19% (Pueblo Libre), y en Lima Centro con variaciones de hasta -11%.

«Esta tendencia en el precio puede responder a un ajuste de la oferta buscando atraer potenciales interesados, lo que evidencia una buena ocasión para todas las personas que estén interesados en alquilar una vivienda. Este es el momento”, indicó Maldonado.

Demanda

El ranking de los distritos con la mayor demanda inmobiliaria en alquiler es liderada por Santiago de Surco con el 11%, seguido por Los Olivos 9%, La Molina y Cercado de Lima con el 7%. Las viviendas con las áreas de entre 70 m² y 90 m² son las más solicitadas.

“Estos indicadores evidencian una oportunidad para las personas que buscan invertir en una vivienda para alquiler. En la nueva normalidad, distritos de Lima Moderna y Lima Top, son altamente atractivos para los interesados en buscar una vivienda para alquiler”, detalló la especialista.