Juan José Prieto
El mercado de oficinas en Lima continúa consolidando su proceso de recuperación tras los años de disrupción provocados por la pandemia. Según el más reciente informe que realizamos en JLL, el segundo semestre de 2025 marcó un punto de inflexión: menor vacancia, mayor estabilidad en la demanda y un entorno que empieza a favorecer nuevamente a los propietarios.
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Uno de los indicadores más relevantes es la tasa de vacancia, que descendió a 12.6 %, el nivel más bajo de la última década. Esta caída representa una reducción significativa frente al año anterior y confirma una tendencia de recuperación que ya suma cuatro años consecutivos.
Aunque la absorción neta semestral alcanzó 66 385 m², mostrando una demanda sólida, aún se mantiene por debajo de los niveles prepandemia. Sin embargo, el dinamismo actual refleja un mercado más saludable y menos volátil, donde las empresas retoman decisiones inmobiliarias con mayor confianza.
TENDENCIA CLAVE
El comportamiento reciente del mercado de oficinas en Lima deja ver varias tendencias claras:
- Mayor demanda por espacios amplios. Las compañías están priorizando oficinas de mayor superficie, impulsadas en parte por un tipo de cambio favorable y la necesidad de rediseñar espacios corporativos más colaborativos.
- Recuperación progresiva de las rentas. Los precios de alquiler registraron incrementos anuales cercanos al 2,7%–2,8%, tanto en oficinas Prime como No Prime, ampliando la brecha entre ambos segmentos hasta un 18%.
- Baja oferta y construcción limitada. La producción de nuevos espacios sigue siendo reducida. En el último semestre solo se entregaron 2.451 m², mientras que el pipeline en construcción se mantiene contenido, con proyectos relevantes previstos a partir de 2027.
- Descentralización de la demanda. Si bien zonas tradicionales como San Isidro y Miraflores siguen liderando, hay una ligera dispersión hacia submercados como San Borja y el Centro, lo que sugiere nuevas oportunidades para desarrolladores e inversionistas.
SUBMERCADOS PROTAGONISTAS
El corazón corporativo de Lima continúa concentrándose en zonas estratégicas. San Isidro CBD, San Isidro Occidente, Miraflores y el eje Este reúnen el 78% de la ocupación, reafirmando su atractivo para grandes empresas.
Sin embargo, el crecimiento de submercados emergentes muestra que el mercado está evolucionando hacia una mayor diversificación geográfica, impulsada por costos, accesibilidad y nuevas dinámicas laborales.
PODER DE NEGOCIACIÓN
La combinación de menor vacancia y limitada oferta está empezando a inclinar la balanza hacia los propietarios, especialmente en activos Prime. Este cambio marca el inicio de una nueva fase del ciclo inmobiliario, donde las condiciones contractuales y los precios comienzan a endurecerse.
Aun así, factores como la cautela empresarial frente al entorno político y económico han favorecido la renovación de contratos sobre nuevas ocupaciones, manteniendo cierto equilibrio en las negociaciones.
PERSPECTIVAS: UN 2026 CLAVE
Las proyecciones apuntan a que la vacancia podría acercarse a un nivel considerado “saludable” (alrededor del 10%) en este 2026. Este escenario fortalecería aún más el mercado y podría llevar a incrementos en las rentas superiores al 3% anual.
No obstante, variables como el ciclo electoral en Perú y un crecimiento económico moderado podrían ralentizar temporalmente la absorción. A pesar de ello, las bases estructurales del mercado se mantienen sólidas.
UN MERCADO EN TRANSFORMACIÓN
El mercado de oficinas en Lima ya no es el mismo de hace cinco años. Hoy es más estratégico, más selectivo y con una clara orientación hacia la eficiencia y la calidad de los espacios.
Para empresas, inversionistas y desarrolladores, el mensaje es claro: la recuperación ya no es una expectativa, es una realidad en marcha, y quienes entiendan las nuevas dinámicas del mercado serán los que mejor capitalicen las oportunidades que vienen.
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