En los últimos años, San Miguel se ha convertido en uno de los distritos de Lima que ha experimentado mucho crecimiento y desarrollo urbanístico, por lo que ha convertido en una de las jurisdicciones más atractivas para vivir y para invertir en inmuebles en la capital.

 

Según Diego Abarca, gerente comercial de la inmobiliaria Paz Centenario, ello se debe, entre otros factores, a que cuenta con una gran variedad de servicios, como colegios, universidades, centros comerciales, centros de salud y grandes áreas verdes, incluso con vista al mar; y por su cercanía a distritos que gozan también de muchos servicios como San Isidro, Jesús María y Pueblo Libre.

 

La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), en su reciente reporte, inforó que al cierre del 2020, el precio del metro cuadrado en San Miguel, que se ha posicionado como un distrito de clase media, ascendió a S/ 6.219 en promedio, lo que representó un aumento de alrededor del 5% respecto al 2019. 

 

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“Se trata de un distrito con precios accesibles y con gran potencial de revalorización”, señaló Diego Abarca, quien agrega que esta situación ha hecho que muchos inmobiliarias desarrollen proyectos en San Miguel en los últimos años.

 

“Existe aún una amplia demanda por viviendas en Lima y si a ello le sumamos la progresiva caída de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y el bajo precio que todavía tiene el m2 en San Miguel con respecto a otros distritos que no cuentan con los servicios ni la ubicación que éste tiene, lo hace un distrito muy atractivo para vivir”, comentó.

 

Nuevo proyecto

 

Paz Centenario no ha sido ajena al atractivo de San Miguel, por lo que acaba de lanzar un nuevo proyecto denominado “Amalfi” en la zona de La Costanera, de dicho distrito limeño.

 

“Se trata de un proyecto de 17 pisos ubicado en la cuadra 25 de la avenida Costanera en San Miguel. Cuenta con 279 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, y con amenities como piscina, zonas de parrillas, zona para coworking, zona de niños, entre otras, lo que hacen que Amalfi cuente con todo lo necesario para garantizar la calidad de vida y seguridad de nuestros clientes”, sostuvo Diego Abarca.

 

El ejecutivo de Paz Centenario afirmó que los principales beneficios del Proyecto Amalfi son que la mayor cantidad de departamentos cuentan con una excelente vista al mar; y que la arquitectura y concepto del proyecto resalta por su modernidad, limpieza y belleza, pues se ha pensado como un hotel frente al mar.

 

“Vivir en La Costanera significa gozar de una vista privilegiada (vista al mar) y estar muy cerca de todo gracias a las avenidas que conectan el lugar con todo (San Isidro, Miraflores, Barranco, etc). Por ello, Amalfi es un proyecto que funciona muy bien tanto para vivir como para invertir por su ubicación y privilegiada vista al mar», explicó Abarca.

 

«Actualmente, el m2 promedio en la zona de la Costanera está sobre los S/6.150, Amalfi está lanzándose con un valor de m2 promedio de S/5,780, ya que estamos en etapa de preventa. Esto, sumado a la plusvalía histórica del distrito, que está en 5,1% anual, podría asegurar una rentabilidad no menor a 10% hasta la etapa de entrega del Proyecto”, agregó.

 

Sector inmobiliario

 

Diego Abarca resaltó que, en el primer trimestre del 2021, las ventas del sector inmobiliario han experimentado una notable recuperación con respecto a similar periodo del 2020 al registrar un aumento del 30%. Ello gracias a las estrategias digitales de las empresas del sector y a que los clientes ven como una inversión segura la compra y adquisición de inmuebles, aún en tiempos de crisis e inestabilidad política.

 

“La única recomendación que hacemos los inmobiliarios a nuestros clientes es analizar bien a quién le compran. La empresa debe contar con un gran respaldo financiero y reputacional, para que la inversión sea segura. En Paz Centenario ambos aspectos están cubiertos, no solo por la experiencia internacional de los grupos que conforman la compañía, sino por la vasta experiencia con la que contamos desarrollando exitosamente proyectos inmobiliarios en el Perú”, recalcó el ejecutivo.

 

Sin lugar a dudas, la crisis sanitaria de la COVID-19 ha cambiado las prioridades de los usuarios. Por ello, en el caso del sector inmobiliario, las empresas ahora están apostando por desarrollar edificios funcionales con una buena conectividad y diseño para el teletrabajo, la educación a distancia y las compras online.

 

“Las inmobiliarias están reconfigurando los diseños de los departamentos para facilitar las nuevas funciones que tiene el consumidor dentro de sus viviendas”, explica el director ejecutivo de Nuevos Negocios de Inmobiliaria Desarrolladora, Antonio Espinoza. “Por ejemplo, los pasadizos serán un poco más anchos para hacer un cuadro que le permita al estudiante descolgarlo y convertirlo en escritorio. El clóset de uno de los dormitorios se transformará también en una mesa para el escolar”, subraya.

 

Espinoza precisa que las áreas comunes que antes se solían utilizar, como los gimnasios, han perdido un poco de atractivo por la crisis sanitaria, pero han cobrado mayor relevancia los espacios con distanciamiento social para atención de pedidos. En ese sentido, afirma que los edificios se volverán más funcionales para cubrir las nuevas necesidades del usuario, es decir, toda mercadería que llegue por delivery tendrá cuartos especiales y depósitos para guardar los artículos adquiridos.

 

En esa misma línea, el subgerente Comercial de Urbana Perú, Humberto Marín, afirma que el consumidor, además de buscar características esenciales al momento de adquirir un departamento, como son la ubicación estratégica, vías de acceso rápidas y distritos céntricos con áreas verdes cerca del lugar; dada a la coyuntura sanitaria que se vive, busca encontrar dentro de los edificios espacios que sumen valor a su vivienda.

 

“Tal es el caso de los espacios para disfrutar en familia al aire libre, áreas recreativas como los jardines. Además, dentro del departamento, se valora que cuente con balcón o terraza, lavandería con mucha ventilación, buena conectividad para acceder a internet y el espacio necesario para el home office”, detalla.

 

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En ese sentido, Marín añade que, como parte del diseño de su proyecto HOPE, ubicado en Santa Catalina (La Victoria) y que lanzarán este mes, están considerando, al ingreso del edificio, la incorporación de lockers junto a la recepción, para guardar paquetes no perecibles de los residentes, reduciendo así el contacto entre las personas.

 

Inclusive, dicha área contará con una esclusa, un espacio de mucha ventilación entre el ingreso al edificio y el lobby, para que los residentes puedan recibir –con las medidas de seguridad y bioseguridad– el delivery de comida o esperar una movilidad para evitar hacerlo en la calle.

 

Crecimiento del mercado

 

Antonio Espinoza, de Inmobiliaria Desarrolladora, afirma que el mercado inmobiliario peruano mueve al año aproximadamente entre US$ 4.000 a US$ 5.000 millones, y que el 90% de este está concentrado en Lima, de ese total el 80% está en 14 distritos como Lima Top (San Isidro, Miraflores, una parte de Surco Nuevo); Lima Moderna (Jesús María, Pueblo Libre, San Miguel, Magdalena y Lince), Lima Sur y Lima Norte, entre otros.

 

Además, indica que está resurgiendo Surquillo, en zonas como las avenidas República de Panamá con Aramburú. Recalca, que la zona de Santa Catalina, en La Victoria, otro distrito que pertenece a Lima Centro, tiene importantes proyectos inmobiliarios.

 

“Santa Catalina se encuentra en un distrito muy atractivo como La Victoria, que ha tenido mucho crecimiento y desarrollo urbanístico en los últimos años, además de haber logrado mucho orden jurídico, lo que genera tranquilidad a los futuros compradores de bienes inmuebles”, destaca el gerente comercial de la inmobiliaria Paz Centenario, Diego Abarca.

 

Por su parte, el presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Ricardo Arbulú, asegura que actualmente la mayor cantidad de oferta inmobiliaria y mayor dinamismo en venta se encuentra en Lima Moderna, compuesta por los distritos ya mencionados.

 

Explica que estas zonas tienen una serie de ordenanzas que incentivan el desarrollo de la vivienda, sin limitación alguna en cuanto al tamaño, permitiendo tener tickets más accesibles.

 

A su vez, Antonio Espinoza, director ejecutivo de Nuevos Negocios de Inmobiliaria Desarrolladora, explica que las constructoras están mirando más a Lima Moderna porque estos distritos tienen mejores precios de terrenos y van dirigidos a otros segmentos de mercado como el B que tienen mucha demanda por vivienda.

 

Para Humberto Marín, subgerente comercial de Urbana Perú, la ubicación representa el mayor atractivo para muchos compradores. De igual manera, refiere que los distritos con más números de leads o personas que han buscado departamentos durante el año 2020, han sido Jesús María, con 12% del total; Pueblo Libre, con 9%; Surco, con 8%; y Lince y San Miguel, con 8%, según información de ASEI.

 

“Las facilidades para el desplazamiento, sumado a las zonas de esparcimiento natural y un buen precio de venta por metro cuadrado, son clave en estos tiempos. Es sumamente importante vivir en una zona que cuente con las principales vías de acceso para conectar con toda la ciudad, centros comerciales, clínicas, entre otros”, subraya.

 

Colocaciones en Lima

 

Según la ASEI, las empresas del sector inmobiliario vendieron 13.500 viviendas en el 2019 y en el 2020, año de la cuarentena, se colocaron 12.000, con una disminución de alrededor 11% respecto al 2019. Para el 2021 estiman ventas de 13.500 unidades, cifra similar a la del 2019.

 

Para Diego Abarca, de Paz Centenario, el 2021 será un muy buen año para el sector inmobiliario, que podría registrar un crecimiento de dos dígitos. “Proyectamos que el sector va a crecer hasta en dos dígitos, toda vez que se estima que la economía peruana crecerá hasta en 10% en el 2021, y, de seguro, eso impulsará la demanda por inmuebles”, asevera.

 

De otro lado, agrega que en el sector inmobiliario se ha experimentado una notable recuperación en las ventas en los últimos seis meses, por lo que ve el futuro próximo con mucho optimismo. “No olvidemos que en Lima existe una demanda de más de 250.000 familiares que necesitan una vivienda y una oferta de solo 23.000 a 24.000 unidades habitacionales, por lo que existe un gran espacio para el desarrollo inmobiliario”, sostiene.

 

Los precios se mantienen

 

Para Urbana Perú, el mercado limeño no ha presentado índices de devaluación de los inmuebles en el 2020. “Este año se presenta como una gran oportunidad para la compra de inmuebles; ya que la proyección de incremento de precios en el sector inmobiliario será del 4% a 5% para el año 2021 y el 2022”, subraya su subgerente comercial. Así, ello se dará de forma paulatina, debido a la desaceleración en la oferta de proyectos versus la demanda existente.

 

No obstante, Inmobiliaria Desarrolladora advierte que el precio del metro cuadrado –en el mercado peruano– nunca baja su valor. Refiere que puede tener pequeños “hipos”, pero que siempre vale más cada año. “De acuerdo a nuestros estudios, el año 2020 subió en el orden del 4% el precio del metro cuadrado”, añade Antonio Espinoza, director ejecutivo de Nuevos Negocios de dicha compañía.

 

Más proyectos a la vista

 

Este año Urbana Perú lanzará dos proyectos inmobiliarios uno en Santa Beatriz y otro en Santa Catalina. Además, están en la etapa de construcción del edificio residencial más alto de Lima, Tempo, con entrega prevista para el 2022, y continúan en negociaciones para adquirir lotes en los principales distritos de la capital.

 

En el caso de Inmobiliaria Desarrolladora, durante la pandemia ha invertido unos US$ 50 millones en la adquisición de terrenos. Tienen proyectos tanto en Lima Moderna, como Lima Top. Compraron la Embajada de Holanda, en San Isidro, que es un terreno de 2.000 metros cuadrados; también adquirieron dos casas en Miraflores por la Avenida Angamos; obtuvieron el último terreno de 3.000 metros cuadrados que queda con vista al Campo de Marte, al costado de Lawn Tennis en Jesús María; y adquirieron dos terrenos en Magdalena, además de la construcción de 193 casas de playa en Puerto Viejo en el kilómetro 70 de la Panamericana Sur.

 

Finalmente, Paz Centenario tiene seis proyectos en curso. De ellos, entregará el proyecto Piazza, en Pueblo Libre, en el 2021; mientras que ya inició la construcción de los proyectos Lima 1 (Cercado de Lima) y Pérgola, en Jesús María. Recientemente anunció su nuevo proyecto Escala, una torre de 31 pisos, con vista a toda la ciudad, ubicada en Santa Catalina.

 

 

Las inversiones en el sector inmobiliario peruano se han vuelto muy rentables, siendo Lima una de las plazas más atractivas en comparación a otras capitales de la región, indicó Diego Abarca, gerente Comercial de Paz Centenario, inmobiliaria de los grupos Paz (Chile) y Centenario (Perú).

 

El ejecutivo aseguró que invertir en propiedades es una de las mejores opciones del mercado en cuanto a rentabilidad. “Actualmente, esta rentabilidad bordea el 5,5% en promedio, que es mayor a la rentabilidad que te ofrecen los bancos, la cual no supera el 1,5%”, precisó.

 

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La capital

 

Asimismo, Abarca señaló que Lima se ha convertido en una plaza más atractiva que otras capitales de la región porque la demanda de vivienda es muy alta en comparación a otras ciudades. Menciona que el valor del metro cuadrado promedio en Lima está entre 10% y 15% más bajo que los precios que existen en otras ciudades de Sudamérica.

 

“El resto de países de la región nos llevan algunos años de ventaja, es por ello que la plusvalía esperada para el inversionista en Lima es mayor. Se espera que el valor de la tierra se equipare al de nuestros vecinos en el futuro”, subraya el representante de Paz Centenario.

 

Agregó que la ubicación geográfica de Lima es considerada como un punto clave de tránsito en la región para el turismo cuando se reactiven las actividades económicas de estos países. Por último menciona que la economía peruana, antes de la pandemia, se mostraba como una de las más sólidas de la región y para este 2021, el crecimiento económico se estima en cifras de dos dígitos.

El 2021 será un muy buen año para el sector inmobiliario peruano, que podría registrar un crecimiento de dos dígitos, afirmó Diego Abarca, gerente comercial de la inmobiliaria Paz Centenario.

 

“Proyectamos que el sector va a crecer hasta en dos dígitos, toda vez que se estima que la economía peruana crecerá hasta en 10% en el 2021, y, de seguro, eso impulsará la demanda por inmuebles. Además, ya en el sector inmobiliario hemos experimentado una notable recuperación en las ventas en los últimos seis meses, por lo que vemos el futuro próximo con mucho optimismo», indicó.

 

Asimismo, no debemos olvidar que en Lima existe una demanda de más de 250.000 familiares que necesitan una vivienda y una oferta de solo 23.000 a 24.000 unidades habitacionales, por lo que existe un gran espacio para el desarrollo inmobiliario, señaló el gerente comercial de la inmobiliaria perteneciente a los grupos Romero (Perú) y Paz (Chile), dijo.

 

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Resultados del 2020

 

Con respecto a los resultados del 2020, Diego Abarca señaló que, teniendo en cuenta que fue un año muy difícil por la crisis sanitaria y económica originada por la COVID-19, el sector inmobiliario obtuvo resultados positivos con respecto a otros sectores y en una coyuntura de recesión.

 

“Este año ha sido un año muy difícil para muchos sectores. Sin embargo, para el rubro inmobiliario el primer trimestre fue muy bueno. Luego se complicó con la llegada de la pandemia, pero a partir de junio se ha venido recuperando de manera muy positiva. Al punto que, en los últimos tres meses, no solo Paz Centenario, sino muchas empresas del sector superaron las metas establecidas en el 2020”, destacó.

 

Así, informó que al cierre de octubre el sector inmobiliario registró ventas que bordearon el 80% de lo colocado en los primeros diez meses del 2019 y que ello, para un año tan complicado por la crisis económica es muy auspicioso.

 

En el caso de inmobiliaria Paz Centenario, las ventas de noviembre cerraron al 105% de lo presupuestado y que a octubre la inmobiliaria que representa acumuló ventas por el 90% del monto total registrado en el 2019.

Proyectos 

Diego Abarca proyecta un crecimiento también de dos dígitos para Paz Centenario debido a los proyectos que tienen en desarrollo.

 

“Paz Centenario piensa crecer por lo menos a dos dígitos de cara al 2021. Tenemos 6 proyectos que se están desarrollando muy bien. De ellos, entregaremos el proyecto Piazza, ubicado en Pueblo Libre, en el 2021; mientras que ya iniciamos la construcción de los proyectos Lima 1, en el Cercado de Lima; y Pérgola, en Jesús María», manifestó.

 

«Con ello queda demostrado que seguimos avanzando y que el 2021 va a ser muy auspicioso para desarrollar el negocio inmobiliario no solo para nosotros, sino para todas las inmobiliarias”, estimó Abarca.

 

Asimismo, el ejecutivo agregó que en el primer trimestre lanzarán dos proyectos más en Lima, en distritos que la empresa revelará muy pronto y que aumentarán su cartera de departamentos de manera significativa.

 

Uno de ellos es Escala, proyecto lanzado recientemente y ubicado en la avenida Gálvez Barrenechea –en la intersección de la vía Javier Prado con el Puente Quiñones–, en Santa Catalina, en el distrito de La Victoria. Se trata de una torre de 31 pisos, con vista a toda la ciudad.

 

“Se encuentra en un distrito muy atractivo como La Victoria, que ha tenido mucho crecimiento y desarrollo urbanístico en los últimos años, además de haber logrado mucho orden jurídico, lo que genera tranquilidad a los futuros compradores de bienes inmuebles”, destacó.

 

“Nuestros precios de lanzamiento están con valores de m2 por debajo de los que tiene la competencia actualmente. Sin duda, los que compran en planos ya están generando una importante plusvalía”, manifestó. Agregó que la preventa de Escala será hasta el 2021 y que la construcción durará dos años más, por lo que la entrega de los departamentos se realizará a finales del 2023 o inicios del 2024.

 

 

¿Cómo se ha comportado el mercado inmobiliario en Lima durante la pandemia y cómo se estima que cierre el año?

 

Al cierre de setiembre pasado, el mercado mantenía un constante ritmo de recuperación. Las cifras muestran un 70% de lo que se vendió en unidades al cierre de setiembre del año anterior. Con este ritmo de recuperación, podríamos lograr vender entre un 75% a 80%  de lo que se vendió el año pasado en el mercado inmobiliario. En Paz Centenario, ya estamos bordeando el 90% de lo que teníamos proyectado colocar en el mercado.

 

¿Cómo se prevé que será el 2021?

 

El 2021 se presenta como un año de recuperación y crecimiento en el sector. Con una pandemia controlada y un enfoque económico adecuado, podríamos hablar de un muy buen año. Además, está la necesidad insatisfecha en la demanda de viviendas formales, con más de 250.000 familias. Con ello, el crecimiento podría bordear los dos dígitos en relación a lo que se está vendiendo este año.

 

¿Considera que el sector requiere apoyo del Gobierno? ¿Cuál debería ser?

 

Claro que sí. El Gobierno debe generar un marco con reglas claras y un entorno eficiente para el desarrollo sostenido y ordenado de las ciudades. Además , consideramos importante que se establezcan vínculos con los gobiernos distritales para que ese desarrollo tenga un lineamiento general. Asimismo, el impulso y el apoyo del Estado para la obtención de créditos hipotecarios, a través del fondo Mi Vivienda, ayuda mucho para impulsar el sector.

 

¿En tiempos de crisis e incertidumbre económica considera que el rubro inmobiliario es un buen sector para invertir? ¿Por qué?

 

Sí, ya que el capital se puede refugiar en una inversión segura que genera una rentabilidad y plusvalía sostenida; sobre todo, considerando las condiciones del Perú en temas inmobiliarios. Por ejemplo, en la región, el Perú es uno de los países con menor valor por metro cuadrado en viviendas.

 

Comparándonos con mercados vecinos como el chileno o colombiano, aún hay mucho espacio por crecer en incremento de valor por metro cuadrado. Además, se debe tener en cuenta que en el Perú contamos con una gran demanda insatisfecha, lo que asegura una rentabilidad sostenida por los siguientes años. En resumen, una buena manera de cuidar el capital es a través de la compra de bienes inmuebles.

 

¿Qué proyectos tiene actualmente Paz Centenario?

 

En Paz Centenario tenemos siete proyectos activos y en desarrollo actualmente, de los cuales me gustaría destacar el que hemos denominado “Piazza”, ubicado en el distrito de Pueblo Libre y que ya tiene una construcción muy avanzada.

 

Además, están los proyectos “Lima Uno”, en el Cercado de Lima; y “Pérgola”, ubicado en el distrito de en Jesús María. Ambos proyectos han Iniciado construcción este mes. Paz Centenario sigue apostando por el desarrollo inmobiliario a través de proyectos que se acomodan muy bien a las necesidades del cliente final y a las exigencias del entorno, y a pesar de la pandemia, seguimos lanzando proyectos, como “Galia”, en el distrito de Miraflores, que lanzamos en agosto; y “Escala”, ubicado en Santa Beatriz, que fue lanzado en noviembre.

 

¿ Qué tendencias inmobiliarias ha traído esta “nueva normalidad” originada por la pandemia de la COVID-19?

 

El negocio inmobiliario se ha visto afectado positivamente con esta “nueva Normalidad”, porque nos ha obligado a los desarrolladores a Pensar mejores características para el producto y para el cliente final. Por ejemplo, en Paz Centenario, hemos creado departamentos con espacios multifunción, en donde nuestros clientes pueden realizar actividades usuales de casa, así como realizar labores de oficina.

 

Es decir, hemos logrado espacios muy eficientes para que el cliente disfrute de estar en casa (balcones espaciosos, terrazas, habitaciones para home office, etc).

 

Por otro lado, hemos desarrollado áreas comunes pensadas en cuidar a las personas, como pre-lobbies en las recepciones de nuestros edificios, espacios para descarga de encomiendas y sistemas de seguridad que facilitan la salud pública dentro de nuestros edificios.

 

Por último, el desarrollo de nuestros proyectos está alineado a normas ecosostenibles. Por ejemplo, en “Galia” contamos con la certificación Edge, mientras que en “Piazza”, “Pérgola” y “Lima Uno” tenemos la certificación Grado 3 de MiVivienda. Todas estas certificaciones se orientan al consumo racional de energía, logrando ahorros en agua y energía eléctrica de hasta 20%