La COVID-19, así como la crisis política social del país y una inflación que aún no regresa al rango meta, han influido en que los precios de las viviendas en Lima se hayan incrementado en alrededor del 18% desde el  2020.

 

Para el gerente comercial de Urbana Perú, Humberto Marín, esta alza se debe a dos factores, como son el  incremento del valor del suelo en un 5%; y el  de mayor proporción, ha sido el costo constructivo, que se ha elevado en un 25%. “En mayor volumen se ha encarecido el concreto, el acero, la  mano de obra y los acabados. Todo ello ha generado gastos directos que han sido traslados al precio final de la vivienda”, explica Marín.

 

El representante de Urbana Perú, refiere que además del costo de las viviendas, otro factor que disminuyó la capacidad de compra de inmuebles de  las personas, es el incremento de las tasas de interés para la obtención de los créditos, además del tema político y la inestabilidad del país.

 

Por su parte, la presidenta del Sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de  la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Lucy Mier y Terán, detalla que, si bien a nivel general, los precios de las viviendas en Lima aumentarán este año, estos irán a la baja en los distritos más caros, pero subirán en los de segmento medio. “Según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el precio de las viviendas subieron a un mayor ritmo en cinco trimestres en los distritos de población de ingresos medios”, precisa.

 

Mier y Terán señala que la elevación de precios continuará este año; pues según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), en el 2023, los precios de las “casas habitaciones” subirán entre 12% y 17%; mientras que la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), pronosticó que los costos de las viviendas se incrementarían en 5,5% entre setiembre del 2022 y febrero de 2023.

 

“Asimismo, podríamos citar que los precios de las viviendas en un mismo distrito de Lima pueden cambiar hasta en 82%, según su ubicación; donde la mayor variación de precios se registra en los distritos de Chorrillos y Lince.  La dinámica de los precios de viviendas varía en todo Lima. En el último año, el alza fue mayor en Carabayllo y Breña, en contraste, cayeron en Miraflores y San Isidro. Se encarecieron más los departamentos en los distritos de Magdalena y Jesús María”, subraya.

 

Cabe señalar  que entre setiembre del 2022  a la  fecha actual, los precios de las viviendas se incrementaron en 4,3% y se espera que esta tendencia continúe en  los próximos seis meses (marzo 2023-agosto 2023), ya que se espera un incremento de 3,4%, según la Encuesta de Expectativas realizada por la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).

 

Para , el gerente de Consultoría e Investigación de Colliers International Perú, Sandro Vidal, “venimos de un 2022, donde en la última parte del año hubo un incremento en los focos de construcción y todo esto se revierte en el producto final”.

 

El experto comenta que, durante el 2022, el incremento de los precios de las viviendas en Lima se ha dado en alrededor del 10% especialmente por la variable de inflación. Y en el 2023, se espera que este aumento se dé en los mismos términos, porque no solamente influye el alza de los costos de construcción, sino también de los de la mano de obra y acabados. Pese a ello,  refiere que  el déficit de vivienda que existe en el país, hace que este negocio en general “todavía se mantenga vivo”.

 

Demanda insatisfecha

Con él coincide  la head of sales de Properati y Proppit en Perú, Daniela Maldonado, quien señala que si bien en el sector inmobiliario se ha venido observando una desaceleración en la venta de viviendas debido al alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, el sector inmobiliario estima llegar a tener un  promedio de 1.200 colocaciones mensuales en el primer trimestre de este año. Esto debido a que la demanda insatisfecha sigue siendo alta.

 

En ese sentido, subraya que este 2023 se posiciona como un año “desafiante” para el sector inmobiliario, por varios factores como la inestabilidad política, el aumento en el precio de los materiales de construcción, la inflación y otros.

 

“Se estima que estos factores terminarían incrementando el costo de las viviendas, en promedio, un 8% por metro cuadrado. Sin embargo, es necesario mencionar que también ha aumentado el valor de los bonos otorgados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), por lo que podrían compensar este aumento de precios y evitar así, que las personas interesadas en adquirir una vivienda se vean afectadas”, recalca.

 

Afirma que las empresas del sector esperan que ello no sea impedimento para que las familias dejen de adquirir viviendas, por lo que se tiene la expectativa de superar las metas anteriores y llegar a vender 16.000 unidades de viviendas nuevas en Lima  a finales del año.

 

Sector inmobiliario para este primer trimestre

Humberto Marín, de Urbana Perú, señala que, si bien en diciembre pasado hubo una pausa dentro de las colocaciones de unidades de viviendas, enero ha generado un volumen de colocación más atractivo, muy cercano a similar mes del 2022; y la proyección es que  este trimestre pueda ser igual o con una proyección de crecimiento de entre 5% y 8% en la colocación de unidades.

 

Explica, que esta mayor colocación en este primer trimestre, se dará porque ha subido la oferta del mercado y hay un mayor stock,  así como  hay más desarrolladores inmobiliarios que  han apostado por  proveer proyectos nuevos. Además menciona, que existe una demanda insatisfecha efectiva que es de más de 600.000 familias que requieren una vivienda ( a nivel nacional).

 

Por su parte, Lucy Mier y Terán, de la CCL, precisa que la venta de viviendas en Lima ha caído por la convulsión social existente y advierte que todo apunta a que los  intereses de los créditos  continuarán subiendo, al menos durante el primer semestre del 2023.

 

“Estando los precios en función directa con el segmento de mercado objetivo; entonces mi respuesta es, si hablamos del segmento C, las ventas deberían subir pero si nos referimos a los segmentos A y B, las ventas bajarían. Precisar cifras, sería muy difícil”, explica.

 

“Para el primer trimestre los indicadores no se han movido. Los créditos hipotecarios no se están dando en los niveles esperados y el tema de la convulsión, en vez de evolucionar de manera positiva, ha hecho todo lo contrario. Estos aspectos obligan a un potencial consumidor a  evaluar bien la posibilidad de entrar en una deuda hipotecaria de 15 a 20 años”, señala, por su parte, Sandro Vidal, de Colliers International Perú.

 

Capeco estimó, de manera preliminar, que el PBI del sector construcción se habría contraído 11,9% en enero del 2023, pero previó una recuperación en el segundo bimestre del año.

 

Fuga de inversionistas

Recientemente, la calificadora internacional Fitch Ratings cambió la perspectiva de Perú de estable a negativa, en un contexto de crisis política y fuertes protestas en diversos departamentos del país. En este panorama, Lucy Mier y Terán, presidenta del Sector  Bienes Raíces del Gremio de Servicios de  la Cámara de Comercio de Lima (CCL), señala que la demanda de créditos de consumo se mantuvo, pero no se ha visto una recuperación en el nivel de créditos hipotecarios o de financiamiento para empresas.

 

“El mercado de la vivienda de primer uso de Lima Metropolitana, al igual que otros mercados de la región, está sufriendo una salida de inversionistas, lo que se observa en la reducción sostenida de su stock de viviendas, ante una retirada masiva de liquidez, acompañada con una subida de los costos de construcción”, resalta.

 

Por ello, indica que se debe tener presente que hay una sobreoferta de viviendas para el segmento A y B, por lo que la incorporación de nuevos proyectos en este sector urbano se ralentizará. En cambio, en el caso del segmento C, la oferta debería crecer y podría presionar los precios hacia arriba.

 

Asimismo, refiere que se tiene un panorama incierto para el sector construcción; y que en el sector inmobiliario se prevé que recién a partir del 2024, las tasas de interés para créditos hipotecarios se reduzcan. “Hay un redireccionamiento de la demanda y distintos sectores económicos ya prevén un crecimiento de un dígito para el  2023”, remarca.

 

“Se estima que las constructoras continuarán reduciendo sus inversiones para nuevos proyectos  este año, por cuanto las expectativas en el sector se deterioran, al igual que la confianza, aunado al magro desempeño de la inversión pública y privada en el 2022”, añade.

Las ventas de viviendas en Lima se recuperarían y crecerían un 10% este año, alcanzando niveles similares a los del 2019, cuando se ofertaron 13.500 unidades, estimó la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).

 

Las empresas inmobiliarias vendieron el año pasado 12.000 viviendas, lo que significó una disminución de alrededor del 11%, respecto al 2019, debido a la cuarentena planteada por el Gobierno frente a la COVID-19.

 

“Para el 2021 estimamos que las ventas sean similares a las del 2019. Habrá una recuperación del 10%, igual a la economía”, declaró a La Cámara el presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI, Ricardo Arbulú.

 

Indicó, que el mercado en Lima Metropolitana, además de recuperarse, seguirá creciendo porque tiene fundamentos estructurales que le dan una mejor perspectiva de crecimiento en los próximos años.

 

▶Inmobiliarias apuestan por viviendas funcionales

▶Invertir en propiedades inmobiliarias alcanza una rentabilidad de 5,5%

 

“Existe una gran demanda de viviendas tanto cuantitativa como cualitativa ya que se tiene alrededor de 200.000 hogares con una oferta de solo 100.000 viviendas al año y cada 12 meses se generan 120.000 hogares incrementando el déficit”, sostuvo.

 

Precios se mantienen

 

Urbana Perú sostiene que el mercado no ha presentado índices de devaluación de los inmuebles, y agrega que los precios no han bajado, sino que se han mantenido durante el 2020.

 

“Este año se presenta como una gran oportunidad para la compra de inmuebles; ya que la proyección de incremento en el sector inmobiliario será del 4% a 5% para el año 2021 y el 2022. Ello se dará de forma paulatina, debido a la desaceleración en la oferta de proyectos versus la demanda existente”, dijo el subgerente comercial de la empresa inmobiliaria, Humberto Marín.

 

Sin embargo, el director Ejecutivo de Inmobiliaria Desarrolladora, Antonio Espinoza, afirmó que el precio del m2 en este mercado nunca baja su valor,  agregó que puede tener pequeños “hipos” pero siempre cada año vale más.

 

“De acuerdo a nuestros estudios, el año que pasó subió en el orden del 4% el precio del m2. La venta durante la pandemia en los últimos meses llámese de agosto a diciembre mejoraron mucho”, refirió.

 

 

Sin lugar a dudas, la crisis sanitaria de la COVID-19 ha cambiado las prioridades de los usuarios. Por ello, en el caso del sector inmobiliario, las empresas ahora están apostando por desarrollar edificios funcionales con una buena conectividad y diseño para el teletrabajo, la educación a distancia y las compras online.

 

“Las inmobiliarias están reconfigurando los diseños de los departamentos para facilitar las nuevas funciones que tiene el consumidor dentro de sus viviendas”, explica el director ejecutivo de Nuevos Negocios de Inmobiliaria Desarrolladora, Antonio Espinoza. “Por ejemplo, los pasadizos serán un poco más anchos para hacer un cuadro que le permita al estudiante descolgarlo y convertirlo en escritorio. El clóset de uno de los dormitorios se transformará también en una mesa para el escolar”, subraya.

 

Espinoza precisa que las áreas comunes que antes se solían utilizar, como los gimnasios, han perdido un poco de atractivo por la crisis sanitaria, pero han cobrado mayor relevancia los espacios con distanciamiento social para atención de pedidos. En ese sentido, afirma que los edificios se volverán más funcionales para cubrir las nuevas necesidades del usuario, es decir, toda mercadería que llegue por delivery tendrá cuartos especiales y depósitos para guardar los artículos adquiridos.

 

En esa misma línea, el subgerente Comercial de Urbana Perú, Humberto Marín, afirma que el consumidor, además de buscar características esenciales al momento de adquirir un departamento, como son la ubicación estratégica, vías de acceso rápidas y distritos céntricos con áreas verdes cerca del lugar; dada a la coyuntura sanitaria que se vive, busca encontrar dentro de los edificios espacios que sumen valor a su vivienda.

 

“Tal es el caso de los espacios para disfrutar en familia al aire libre, áreas recreativas como los jardines. Además, dentro del departamento, se valora que cuente con balcón o terraza, lavandería con mucha ventilación, buena conectividad para acceder a internet y el espacio necesario para el home office”, detalla.

 

▶Crece demanda por viviendas pese a pandemia

▶Cinco hallazgos del sectro inmobiliario peruano

 

En ese sentido, Marín añade que, como parte del diseño de su proyecto HOPE, ubicado en Santa Catalina (La Victoria) y que lanzarán este mes, están considerando, al ingreso del edificio, la incorporación de lockers junto a la recepción, para guardar paquetes no perecibles de los residentes, reduciendo así el contacto entre las personas.

 

Inclusive, dicha área contará con una esclusa, un espacio de mucha ventilación entre el ingreso al edificio y el lobby, para que los residentes puedan recibir –con las medidas de seguridad y bioseguridad– el delivery de comida o esperar una movilidad para evitar hacerlo en la calle.

 

Crecimiento del mercado

 

Antonio Espinoza, de Inmobiliaria Desarrolladora, afirma que el mercado inmobiliario peruano mueve al año aproximadamente entre US$ 4.000 a US$ 5.000 millones, y que el 90% de este está concentrado en Lima, de ese total el 80% está en 14 distritos como Lima Top (San Isidro, Miraflores, una parte de Surco Nuevo); Lima Moderna (Jesús María, Pueblo Libre, San Miguel, Magdalena y Lince), Lima Sur y Lima Norte, entre otros.

 

Además, indica que está resurgiendo Surquillo, en zonas como las avenidas República de Panamá con Aramburú. Recalca, que la zona de Santa Catalina, en La Victoria, otro distrito que pertenece a Lima Centro, tiene importantes proyectos inmobiliarios.

 

“Santa Catalina se encuentra en un distrito muy atractivo como La Victoria, que ha tenido mucho crecimiento y desarrollo urbanístico en los últimos años, además de haber logrado mucho orden jurídico, lo que genera tranquilidad a los futuros compradores de bienes inmuebles”, destaca el gerente comercial de la inmobiliaria Paz Centenario, Diego Abarca.

 

Por su parte, el presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Ricardo Arbulú, asegura que actualmente la mayor cantidad de oferta inmobiliaria y mayor dinamismo en venta se encuentra en Lima Moderna, compuesta por los distritos ya mencionados.

 

Explica que estas zonas tienen una serie de ordenanzas que incentivan el desarrollo de la vivienda, sin limitación alguna en cuanto al tamaño, permitiendo tener tickets más accesibles.

 

A su vez, Antonio Espinoza, director ejecutivo de Nuevos Negocios de Inmobiliaria Desarrolladora, explica que las constructoras están mirando más a Lima Moderna porque estos distritos tienen mejores precios de terrenos y van dirigidos a otros segmentos de mercado como el B que tienen mucha demanda por vivienda.

 

Para Humberto Marín, subgerente comercial de Urbana Perú, la ubicación representa el mayor atractivo para muchos compradores. De igual manera, refiere que los distritos con más números de leads o personas que han buscado departamentos durante el año 2020, han sido Jesús María, con 12% del total; Pueblo Libre, con 9%; Surco, con 8%; y Lince y San Miguel, con 8%, según información de ASEI.

 

“Las facilidades para el desplazamiento, sumado a las zonas de esparcimiento natural y un buen precio de venta por metro cuadrado, son clave en estos tiempos. Es sumamente importante vivir en una zona que cuente con las principales vías de acceso para conectar con toda la ciudad, centros comerciales, clínicas, entre otros”, subraya.

 

Colocaciones en Lima

 

Según la ASEI, las empresas del sector inmobiliario vendieron 13.500 viviendas en el 2019 y en el 2020, año de la cuarentena, se colocaron 12.000, con una disminución de alrededor 11% respecto al 2019. Para el 2021 estiman ventas de 13.500 unidades, cifra similar a la del 2019.

 

Para Diego Abarca, de Paz Centenario, el 2021 será un muy buen año para el sector inmobiliario, que podría registrar un crecimiento de dos dígitos. “Proyectamos que el sector va a crecer hasta en dos dígitos, toda vez que se estima que la economía peruana crecerá hasta en 10% en el 2021, y, de seguro, eso impulsará la demanda por inmuebles”, asevera.

 

De otro lado, agrega que en el sector inmobiliario se ha experimentado una notable recuperación en las ventas en los últimos seis meses, por lo que ve el futuro próximo con mucho optimismo. “No olvidemos que en Lima existe una demanda de más de 250.000 familiares que necesitan una vivienda y una oferta de solo 23.000 a 24.000 unidades habitacionales, por lo que existe un gran espacio para el desarrollo inmobiliario”, sostiene.

 

Los precios se mantienen

 

Para Urbana Perú, el mercado limeño no ha presentado índices de devaluación de los inmuebles en el 2020. “Este año se presenta como una gran oportunidad para la compra de inmuebles; ya que la proyección de incremento de precios en el sector inmobiliario será del 4% a 5% para el año 2021 y el 2022”, subraya su subgerente comercial. Así, ello se dará de forma paulatina, debido a la desaceleración en la oferta de proyectos versus la demanda existente.

 

No obstante, Inmobiliaria Desarrolladora advierte que el precio del metro cuadrado –en el mercado peruano– nunca baja su valor. Refiere que puede tener pequeños “hipos”, pero que siempre vale más cada año. “De acuerdo a nuestros estudios, el año 2020 subió en el orden del 4% el precio del metro cuadrado”, añade Antonio Espinoza, director ejecutivo de Nuevos Negocios de dicha compañía.

 

Más proyectos a la vista

 

Este año Urbana Perú lanzará dos proyectos inmobiliarios uno en Santa Beatriz y otro en Santa Catalina. Además, están en la etapa de construcción del edificio residencial más alto de Lima, Tempo, con entrega prevista para el 2022, y continúan en negociaciones para adquirir lotes en los principales distritos de la capital.

 

En el caso de Inmobiliaria Desarrolladora, durante la pandemia ha invertido unos US$ 50 millones en la adquisición de terrenos. Tienen proyectos tanto en Lima Moderna, como Lima Top. Compraron la Embajada de Holanda, en San Isidro, que es un terreno de 2.000 metros cuadrados; también adquirieron dos casas en Miraflores por la Avenida Angamos; obtuvieron el último terreno de 3.000 metros cuadrados que queda con vista al Campo de Marte, al costado de Lawn Tennis en Jesús María; y adquirieron dos terrenos en Magdalena, además de la construcción de 193 casas de playa en Puerto Viejo en el kilómetro 70 de la Panamericana Sur.

 

Finalmente, Paz Centenario tiene seis proyectos en curso. De ellos, entregará el proyecto Piazza, en Pueblo Libre, en el 2021; mientras que ya inició la construcción de los proyectos Lima 1 (Cercado de Lima) y Pérgola, en Jesús María. Recientemente anunció su nuevo proyecto Escala, una torre de 31 pisos, con vista a toda la ciudad, ubicada en Santa Catalina.