¿Cómo será el desempeño del sector inmobiliario en 2024? ¿Se espera una recuperación con un fuerte crecimiento?

El sector inmobiliario enfrenta diversos retos que podrían frenar el ritmo de inversión y otros que representan oportunidades. Por un lado, están los futuros ajustes en la tasa de interés de referencia, que estarán condicionados a la nueva información sobre la inflación y sus determinantes; y la problemática de la vivienda multifamiliar en Lima, debido a proyectos paralizados en diferentes distritos de Lima; pero también, existe un déficit habitacional significativo de 1 800 000 hogares.

Es por estas razones que las inversiones se mantendrían en el sector este año, con un crecimiento proyectado de las ventas de viviendas formales a nivel nacional de un 5,7 % con respecto al 2023. La estabilidad del tipo de cambio, entre otros factores a corto plazo, augurarían una perspectiva alentadora.

¿Lima continuará concentrando el mayor número de proyectos? ¿Cómo será el comportamiento en regiones?

En general, las inmobiliarias están concentrando sus proyectos en Lima Top (San Isidro, Miraflores, San Borja, Barranco, Santiago de Surco y La Molina) y Moderna (Jesús María, Magdalena, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Lince); sin embargo, hay oportunidades emergentes en ciudades del interior del país y en el extranjero.

Según una investigación de ESAN, las inversiones inmobiliarias en regiones como Piura se han desacelerado, mientras que Arequipa mantiene un crecimiento saludable. Se observa un aumento en la oferta de viviendas multifamiliares en provincias, impulsado por la demanda de vivir cerca de las ciudades.

El mercado inmobiliario en provincias muestra un crecimiento significativo, con 245 proyectos en desarrollo fuera de Lima y una inversión total estimada en S/ 4 422 millones, impulsado por la demanda de viviendas, cuyos precios oscilan entre los S/ 300 000 y S/ 650 000.

Cabe señalar que se prevé que la inversión inmobiliaria continúe siendo prudente en 2024. Ello, pese a la eliminación del tramo 5 del Nuevo Crédito MiVivienda (NCMV), que ofrecía créditos hipotecarios de hasta S/ 464 200.

¿Se espera una mayor demanda de proyectos inmobiliarios ante la disminución de las tasas de los créditos hipotecarios y el déficit de vivienda en el país?

Aunque las tasas de interés del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) han mostrado una ligera baja, siguen por encima de la meta esperada, lo que podría limitar nuevas reducciones este año. No obstante, se prevé un crecimiento del mercado inmobiliario del país en un 8 % en el segundo semestre, impulsado por el aumento de bonos para el Fondo MiVivienda, la liberación de la CTS y el acceso al 25 % de la AFP para la primera vivienda, que facilitarán el acceso al financiamiento.

¿Se espera un mayor valor por metro cuadrado en Lima?

En Lima Metropolitana, los precios del metro cuadrado (m2) han experimentado fluctuaciones debido a factores económicos locales y cambios en la oferta y demanda. Según Urbania, el precio medio se sitúa en S/ 6 706 por m2, con una leve caída del 0,2 % en mayo, pero un crecimiento acumulado del 0,9% en 2024, por debajo de la inflación.

Los departamentos para estrenar muestran el mayor incremento de precio, con una ligera caída interanual del 0,8 %. El precio en Lima se mantiene en el rango de entre S/ 6 500 m2 y S/ 6 730 m2 desde junio 2021. San Isidro Sur es la zona más cara de la ciudad con S/ 11 705 por m2, mientras que Los Olivos Norte es la más económica con S/ 3 424.

En cuanto al alquiler, el precio medio de un departamento de 100 m2 es de S/ 2 968 por mes, con un retroceso del 0,4 % en mayo, pero un incremento acumulado del 3,2 % en 2024, 1,2 puntos porcentuales por encima de la inflación.

La variación de precios por distritos ofrece una perspectiva más detallada de cómo el mercado inmobiliario se adapta a diferentes realidades urbanas. Distritos como Cercado de Lima y La Victoria han visto aumentos de 2,4 % y 2 %, respectivamente, en los precios por metro cuadrado. Por otro lado, áreas como Barranco y San Isidro muestran ajustes más moderados, con incrementos que rondan el 0,2 %.

¿Cuáles son los metrajes de mayor preferencia en la compra de inmuebles?

En Lima Centro, los compradores prefieren áreas entre 60 y 80 m2, pero las de 40 m2 a 60 m2 han presentado un mayor crecimiento, sobre todo en distritos como Miraflores, Surco, San Isidro, Barranco y San Borja.

Las áreas de 20 m2 hasta 40 m2 también tienen gran aceptación en distritos como San Miguel y Barranco donde, aparte del menor precio, las constructoras ofrecen al comprador lofts y departamentos de un solo dormitorio, con áreas comunes que incluyen gimnasio y piscina, coworking y atractivas ubicaciones.

¿Las inmobiliarias seguirán apostando por proyectos con más unidades de menor metraje?

Sí, las inmobiliarias están orientando sus inversiones hacia unidades inmobiliarias de menor metraje, debido a la mayor velocidad de venta que tienen respecto a los de 100 m2 y al rápido retorno a la inversión. Incluyen áreas comunes como coworking, parrillas, piscina y áreas recreativas para hacer los proyectos más atractivos. También implementan balcones y terrazas, el uso de iluminación led, acabados en madera y diseño minimalista en interiores.

¿En qué ciudades se concentran mayormente estos proyectos?

Según la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), al cierre de 2023, las ventas de vivienda en Lima Centro (La Victoria, Cercado de Lima, Breña y Rímac) crecieron 8 % respecto al año anterior, con una demanda destacada en inmuebles de entre 65 y 75 m2 debido a su accesibilidad en cuanto a precio. Esto ha impulsado un crecimiento del 13 % respecto al año previo, especialmente en viviendas con dos y tres dormitorios y un área promedio de 60 m2.

La oferta de 7 473 unidades de vivienda de 60 m2 en Lima Centro representa el 13 % del mercado de Lima Metropolitana, concentrándose principalmente en el Cercado de Lima (4 501 inmuebles), seguido de La Victoria (1 815), Breña (788) y Rímac (369).

Este panorama refleja un mercado inmobiliario dinámico, optimista a pesar de los desafíos actuales como la retirada del tramo 5 del crédito MiVivienda y la necesidad de adaptación en los sistemas bancarios.

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Las empresas inmobiliarias y los call centers de Lima Metropolitana presentaron mayor cantidad de trabajadores informales en el 2022, minetras que los distritos de Miraflores, Surco, Ate y Cercado de Lima fueron los más intervenidos por la Superintendencia Nacional de fiscalización Laboral (Sunafil).

Luego de ejecutar 2565 órdenes de inspección, unos 6644 trabajadores que laboraban bajo la modalidad de locadores de servicios, fueron registrados en las planillas electrónicas para ingresar a la formalidad, informó Frank Sanabria, supervisor inspector del grupo Perú Formal Urbano de Lima Metropolitana, de la Sunafil.

Los inspectores detectaron que las empresas dedicadas al sector inmobiliario y call centers emplearon, en su mayoría, ‘falsos trabajadores independientes’ o ‘falsos autónomos’, es decir, personal que trabajaba como locadores de servicios y otorgaban recibos por honorarios.

Si bien, recibían un salario y cumplían con todas las características del trabajo asignado (prestación personal, remuneración y subordinación), al no estar registrados en la planilla de su empleador, no tenían vínculo laboral, por lo tanto, no contaban con derechos laborales ni estaban inscritos en la Seguridad Social.

Estrategia de intervención

Perú Formal Urbano interviene las empresas que tienen más de 20 locadores y que representan una mayor cantidad en relación a los trabajadores que están registrados en la planilla.

Para corroborar la información se cotejan los registros brindados por la empresa con los datos de la Sunat y otras entidades. Posteriormente, se hace un seguimiento a la empresa a través del equipo de Inteligencia Territorial, con el objetivo de verificar que la compañía elegida para la inspección, se encuentre en funcionamiento.

Los operativos del Grupo Perú Formal Urbano continuarán en distintas actividades económicas, con el objetivo detectar casos de informalidad laboral.

Los precios de las viviendas de primer uso se han venido incrementando por el alza de los materiales de construcción debido al aumento de la cotización del dólar, la subida de los combustibles, y la escasez de los contenedores.

Según el último de estudio de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), el precio promedio de venta por metro cuadrado de una vivienda de primer uso registró un crecimiento interanual de 16,5% medido a partir de abril del 2021 hasta la fecha. Así, el precio promedio por m2 se situó en S/ 6.742 en mayo del presente año.

El alza de los precios se debió al incremento de los costos de los materiales de construcción, que se ubicó en 13,88% en los últimos doce meses (julio 2021-junio 2022), según reportó el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). Este aumento se debe a la subida del dólar, el alza de los combustibles, y la escasez de los contenedores, que a su vez elevan el  precio de las importaciones.

Estrategias para compra de viviendas

Al respecto, el gerente general de Danfra Inmobiliaria, Bryan Meza, señaló que el sector inmobiliario puede aplicar estrategias comerciales disruptivas para facilitar la compra de viviendas y enfrentar esta complicada coyuntura con el permanente ruido político y el consecuente encarecimiento financiero de las tasas de crédito hipotecario.

Entre las estrategias disruptivas se puede permitir que los compradores de departamentos usen la libre disponibilidad de su CTS y los retiros de sus fondos de AFP como parte de la inicial fraccionada para la compra del inmueble, de tal manera que pueda dar una cuota inicial mayor y compensar un poco la subida de la tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Como se recuerda las tasas para créditos hipotecarios en soles vienen creciendo desde mediados del año pasado, entre junio del 2021 y junio de este año pasaron de 5,87% a 8,11%.

“La coyuntura es adversa, pero nos permite retarnos, buscar alternativas fuera de lo común para poder afrontar el escenario y salir airosos”, puntualizó el ejecutivo de Danfra Inmobiliaria.

“Muchas veces el cliente paga un alquiler. Entonces, en la medida que podamos y dependiendo del proyecto, aplicamos nuestra política del desembolso postergado, de tal forma que el cliente no tenga que pagar las dos cuotas el mismo mes, la del alquiler y la del crédito hipotecario”, agregó Meza.

Finalmente, el ejecutivo indicó que Danfra Inmobiliaria aumentó su porcentaje de proyectos en vivienda social de 40% a 60% este año.

El Producto Bruto Interno (PBI) registró un crecimiento de 18,21% en marzo de este año y una expansión del 3,8% en el primer trimestre, explicado por el resultado favorable de la mayoría de sectores económicos, reportó el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

Al respecto, el profesor de la Escuela de Gestión Pública de la Universidad del Pacífico, Marcel Ramírez, señala que el resultado positivo del primer trimestre se debe a la recuperación de la inversión pública mostrada en los tres primeros meses del año.

“No obstante, hay un elemento a tener en cuenta, la mitad de marzo del año pasado estuvo afectado por la estricta cuarentena que, de alguna manera, da una base de comparación baja, pero aún así, es cierto que la reapertura paulatina y el impulso de la inversión pública explican el PBI que estamos teniendo en el primer trimestre del 2021”, destaca.

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Sin embargo, Ramírez indica que para tener un panorama más claro sobre cuál será el desempeño económico del Perú este año, se debe esperar pues aún el país está inmerso en una etapa de incertidumbre que se ha agudizado en la campaña de la segunda vuelta.

“El primer trimestre del año fue tranquilo en materia de expectativas positivas, inclusive la del Banco Central de Reserva (BCR). Ya en la segunda vuelta las dos propuestas son muy contrarias y se tiene que esperar y ver qué sucede en términos de la inversión privada, que es casi el 80% de la actividad económica del país”, subraya.

En ese sentido, afirma que los meses de abril y mayo fueron “un poco más lentos” por el lado de la inversión privada, sin embargo, la pública seguió su ritmo. “Entonces, sí tendremos un segundo trimestre un poquito más lento, mientras que el comportamiento del segundo semestre va depender mucho de quién gane”, precisa Marcel Ramírez.

El economista también explica que la incertidumbre política que vive el país se muestra en las variables que son más sensibles como el comportamiento del dólar y la Bolsa de Valores de Lima (BVL), y que la inversión juzga el desenvolvimiento futuro con base en qué tanto las propuestas podrían cambiar los principios y las reglas básicas de la economía.

Construcción con mayor dinamismo

Los resultados de marzo del INEI muestra que uno de los sectores que registró una contribución positiva al PBI fue construcción. Este sector creció 133,06% en comparación con marzo de 2020, en el rubro destacó el consumo interno de cemento, que se incrementó en 145,12%.

Para el presidente del Gremio Construcción e Ingeniería de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Miguel Honores, este sector es el de mayor dinamismo en la economía y asegura que este significativo crecimiento se ha dado por la reactivación de importantes proyectos de infraestructura pública, así como desarrollos inmobiliarios privados que han logrado este notable avance.

Respecto al empleo, explica que, en su mejor momento, el sector construcción generó alrededor de un millón de puestos de trabajo aportando 5% al PBI y espera que poco a poco se llegue a esos niveles.

“Sabemos que hay importantes proyectos como la construcción de la segunda pista del Aeropuerto Jorge Chávez, la Línea 2 del Metro de Lima y otras iniciativas de saneamiento que se han reactivado”, detalla.

Asimismo, anota que el sector inmobiliario viene con mucha fuerza luego de que en el 2020, a raíz de la crisis sanitaria, se ralentizara por el cierre abrupto de la economía. “Además la demanda también está generando ese dinamismo en el sector inmobiliario”, subraya. Indica que este rubro arrastra otras actividades conexas como la industria del cemento, insumos, importaciones de materiales, entre otros.

Honores menciona que el comportamiento de la construcción en el segundo trimestre, así como en el segundo semestre, sentirá una ligera disminución en el crecimiento por la coyuntura política.

No obstante, asegura que se alcanzará un resultado positivo, porque los inversionistas privados que desarrollan condominios y edificios multifamiliares tienen inversiones hechas y deben cumplir con los plazos de ejecución y con los propietarios que han obtenido un crédito hipotecario y, por el lado público, afirma que también son proyectos que ya tienen presupuestos asignados y fechas de entrega.

Inmobiliarias con nuevos proyectos

En esa misma línea, el presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), Ricardo Arbulú, afirma que pese a la coyuntura sanitaria, económica y financiera las empresas inmobiliarias han continuado desarrollando nuevos proyectos y esto ha generado que este año haya 25.000 departamentos en oferta, generando crecimiento en el sector.

De igual manera, señala el precio por metro cuadrado de venta registró una variación de +1,2% en los últimos 12 meses en Lima Metropolitana, de manera diferenciada por cada uno de los sectores urbanos, lo que conlleva a que los costos de las viviendas tengan un comportamiento relativamente estable.

Respecto a las ventas en los tres primeros meses del año en la capital peruana, indica que en enero se ofertaron 1.228 viviendas, en febrero 1.136 y en marzo 1.406, siendo Lima Moderna la que tiene una mayor expansión, liderada por el distrito de Jesús María con la mayor cantidad de unidades en venta.

Crecimiento de la vivienda social

De otro lado, el director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), Guido Valdivia, asegura que una de las cosas que se debería lograr para tener un crecimiento en la vivienda social, llámese Techo Propio y MiVivienda, es aceptar más recursos presupuestales, los que a la fecha no ha conseguido lo suficiente para que se pueda tener un crecimiento de este segmento.

“Este Gobierno de transición que está por concluir debería asegurar el financiamiento para que estos subsidios se puedan lograr. Otro de los temas que se tiene que conseguir es que haya un reajuste de los precios máximos y de los valores de subsidios en estos programas de vivienda, porque en los últimos seis meses los materiales de construcción han crecido 10% y eso nos lleva a una expansión anual del 14%”, detalla.

Valdivia señala que el reajuste de estos precios depende del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento que termine de analizar cuál es el incremento de estos costos que se ha producido desde la última vez que se determinaron los precios máximos que fue en el 2017.

“Es muy fuerte este crecimiento, por lo que se necesitan reajustar los precios. Además, para la oferta hay un problema que ya no solamente tiene que ver con la vivienda social, sino en general, con la aprobación de los proyectos”, subraya.

Finalmente, advierte que hay muchos conflictos con municipalidades para poder lograr la aprobación de proyectos, ya sea porque no quieren reconocer normas de carácter nacional, que se han dado para promover la oferta inmobiliaria, o porque no están de acuerdo con el mecanismo de revisores urbanos que se han implementado como alternativa para lograr una mejor calidad de proyecto.

Las ventas de viviendas en Lima se recuperarían y crecerían un 10% este año, alcanzando niveles similares a los del 2019, cuando se ofertaron 13.500 unidades, estimó la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI).

Las empresas inmobiliarias vendieron el año pasado 12.000 viviendas, lo que significó una disminución de alrededor del 11%, respecto al 2019, debido a la cuarentena planteada por el Gobierno frente a la COVID-19.

“Para el 2021 estimamos que las ventas sean similares a las del 2019. Habrá una recuperación del 10%, igual a la economía”, declaró a La Cámara el presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI, Ricardo Arbulú.

Indicó, que el mercado en Lima Metropolitana, además de recuperarse, seguirá creciendo porque tiene fundamentos estructurales que le dan una mejor perspectiva de crecimiento en los próximos años.

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“Existe una gran demanda de viviendas tanto cuantitativa como cualitativa ya que se tiene alrededor de 200.000 hogares con una oferta de solo 100.000 viviendas al año y cada 12 meses se generan 120.000 hogares incrementando el déficit”, sostuvo.

Precios se mantienen

Urbana Perú sostiene que el mercado no ha presentado índices de devaluación de los inmuebles, y agrega que los precios no han bajado, sino que se han mantenido durante el 2020.

“Este año se presenta como una gran oportunidad para la compra de inmuebles; ya que la proyección de incremento en el sector inmobiliario será del 4% a 5% para el año 2021 y el 2022. Ello se dará de forma paulatina, debido a la desaceleración en la oferta de proyectos versus la demanda existente”, dijo el subgerente comercial de la empresa inmobiliaria, Humberto Marín.

Sin embargo, el director Ejecutivo de Inmobiliaria Desarrolladora, Antonio Espinoza, afirmó que el precio del m2 en este mercado nunca baja su valor,  agregó que puede tener pequeños “hipos” pero siempre cada año vale más.

“De acuerdo a nuestros estudios, el año que pasó subió en el orden del 4% el precio del m2. La venta durante la pandemia en los últimos meses llámese de agosto a diciembre mejoraron mucho”, refirió.

Las inversiones en el sector inmobiliario peruano se han vuelto muy rentables, siendo Lima una de las plazas más atractivas en comparación a otras capitales de la región, indicó Diego Abarca, gerente Comercial de Paz Centenario, inmobiliaria de los grupos Paz (Chile) y Centenario (Perú).

El ejecutivo aseguró que invertir en propiedades es una de las mejores opciones del mercado en cuanto a rentabilidad. “Actualmente, esta rentabilidad bordea el 5,5% en promedio, que es mayor a la rentabilidad que te ofrecen los bancos, la cual no supera el 1,5%”, precisó.

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La capital

Asimismo, Abarca señaló que Lima se ha convertido en una plaza más atractiva que otras capitales de la región porque la demanda de vivienda es muy alta en comparación a otras ciudades. Menciona que el valor del metro cuadrado promedio en Lima está entre 10% y 15% más bajo que los precios que existen en otras ciudades de Sudamérica.

“El resto de países de la región nos llevan algunos años de ventaja, es por ello que la plusvalía esperada para el inversionista en Lima es mayor. Se espera que el valor de la tierra se equipare al de nuestros vecinos en el futuro”, subraya el representante de Paz Centenario.

Agregó que la ubicación geográfica de Lima es considerada como un punto clave de tránsito en la región para el turismo cuando se reactiven las actividades económicas de estos países. Por último menciona que la economía peruana, antes de la pandemia, se mostraba como una de las más sólidas de la región y para este 2021, el crecimiento económico se estima en cifras de dos dígitos.