El Producto Bruto Interno (PBI), como principal indicador de la actividad económica, reflejó una vez más la diversidad productiva de las distintas regiones del Perú en el año 2023. Aunque la economía nacional se contrajo 0,6 % el año pasado con respecto al 2022, según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), el desempeño varía al considerar los datos a nivel departamental. Algunos departamentos exhibieron dinamismo, mientras que otros enfrentaron desafíos que moderaron su expansión o incluso provocaron contracciones.

El análisis del PBI por departamentos revela patrones interesantes. Regiones como Moquegua (27 %), Apurímac (6.4 %) y Huánuco (6.1 %) experimentaron crecimientos robustos, principalmente debido a la Minería y actividades relacionadas. En contraste, departamentos como Puno (-7.4 %), Lambayeque (-5.7 %) y Tumbes (-4.1 %) sufrieron decrecimientos notables en sectores similares. En el ámbito de la Construcción, las caídas fueron de -15,9 %, -23,8 % y -13,6 %, respectivamente. En el sector Agropecuario, las cifras fueron del -26 %, -14,7 % y -14,3 %, respectivamente. Variables exógenas, como protestas sociales y fenómenos climáticos, alteraron el normal desarrollo de las actividades, subrayando la necesidad de diversificar sus bases productivas, mejorar la infraestructura y adoptar un enfoque más proactivo por parte del Gobierno en la resolución de conflictos.

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Es relevante destacar que más la mitad de los departamentos del país registraron una variación anual, con respecto a 2022, que oscila entre el -3 % y el 2 %. Esto indica que, en promedio, el desempeño productivo departamental fue negativo o muy bajo, lo que respalda la caída a nivel nacional. Por ejemplo, en el departamento de Lima (incluyendo la provincia del Callao), la variación del PBI fue de -1,4 %, una caída significativa considerando que este espacio concentra alrededor del 50 % de la capacidad productiva nacional, por lo que incluso una contracción mínima resulta determinante a nivel agregado.

Es importante recordar que parte de los objetivos de la descentralización son cerrar brechas, elevar la competitividad y mejorar el bienestar en los departamentos. Sin embargo, esto no puede lograrse si la producción está concentrada en una sola zona geográfica, como lo refleja la alta incidencia de Lima y Callao en el PBI nacional, lo que crea una fuerte dependencia.

Las estadísticas del PBI departamental no solo ofrecen una instantánea de la economía peruana, sino que también proporcionan información valiosa para la formulación de políticas públicas dirigidas a la reactivación económica focalizada. Es crucial implementar estrategias que promuevan un crecimiento equilibrado y sostenible, asegurando que todos los peruanos se beneficien del progreso económico de manera descentralizada.

Medición del bienestar económico a través del PBI per cápita por departamentos

Una medida del bienestar económico es el PBI per cápita, estimado para 2023 en cada departamento del país. Para comparar estos resultados e identificar países con un PBI per cápita similar, el IEDEP estableció una metodología basada en datos para 188 países del PBI per cápita medido en paridad del poder adquisitivo a dólar internacional de 2017 (PPP2017) del Fondo Monetario Internacional (FMI). En el caso peruano, se tomó, además, la estructura de participación de los departamentos en el PBI nacional y se dividió por su respectiva población para obtener similar indicador.

PBI per cápita por departamentos

La información de PBI real per cápita en PPP2017 para los años 2007 y 2023 fue dividida en cuartiles.  Para 2007, el primer cuartil incluía países con un PBI per cápita superior a los US$ 30 000, el segundo cuartil a naciones con PBI entre los US$ 11 000 y los US$ 30 000 por persona, el tercer cuartil entre US$ 4 000 y US$ 10 000, y el cuarto cuartil a países con un PBI per cápita inferior a los US$ 4 000.

Para 2023, estos valores fueron ajustados. Así, el primer cuartil tiene países con un PBI superior a los US$ 35 000 por persona, el segundo cuartil naciones con PBI per cápita entre los US$ 15 000 y US$ 35 000, el tercer cuartil entre los US$ 5 000 y US$ 14 000, y en el cuarto cuartil países con un PBI menor a US$5 000 por persona.

Comparando los departamentos peruanos con las 188 economías del mundo, se observa que para 2007 solo Moquegua tenía un PBI per cápita similar al de Eslovenia (US$ 35 199), país ubicado en el primer cuartil.   Por otro lado, cinco departamentos (Pasco, Tacna, Madre de Dios, Arequipa y Áncash) mostraban paralelismos con países del segundo cuartil, como Sudáfrica (US$ 13 572) y República Dominicana (US$ 11 217). Entre tanto, doce departamentos y el promedio nacional son comparables con países ubicados en el tercer cuartil; mientras que los seis últimos departamentos, entre los que están Apurímac y Huánuco, son comparables con países ubicados en el cuarto cuartil como Camerún (US$ 3 225) y Bangladesh (US$ 3 187). Cabe precisar que, para 2007, el PBI per cápita para Perú fue de US$ 8 778.

Para 2023, ningún departamento fue comparable con países del cuarto cuartil. Moquegua siguió siendo el único departamento con un PBI de US$ 52 964 por persona similar al de Australia, ubicado en el primer cuartil. Cinco departamentos se ubicaron en el segundo cuartil, se trata de Tacna, Pasco y Arequipa, que en 2007 ya estaban en ese nivel, y de Lima (US$ 15 784) e Ica (US$ 16 019), regiones que mejoraron su PBI y su comparabilidad ya que, en 2007, se comparaban con países del tercer cuartil. De otro lado, a pesar de los esfuerzos, unos 18 departamentos aún muestran una producción por habitante comparables con países del tercer cuartil, al igual que el PBI per cápita nacional (US$ 12 983).

En conclusión, el análisis del PBI por departamentos en el 2023 revela una realidad económica diversa y dinámica en el Perú. Mientras algunos departamentos muestran un crecimiento robusto impulsado por sectores como la Minería, otros enfrentan desafíos que limitan su expansión. Por ello, es imperativo que se implementen políticas públicas que promuevan un crecimiento equilibrado y sostenible, así como una mayor diversificación de las bases productivas. La descentralización económica sigue siendo un objetivo clave para cerrar brechas y mejorar el bienestar de todos los peruanos, asegurando que ningún departamento quede rezagado en el proceso de desarrollo económico del país.

 

 

 

 

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¿Cómo le va al sector inmobiliario este año?

En líneas generales, podemos decir que el sector inmobiliario se está recuperando. Luego de la crisis sanitaria, este rubro ha demostrado su resiliencia y capacidad de adaptarse ante  acontecimientos tan complejos como la actual crisis política y los efectos del Fenómeno de El Niño. Este último ha impactado negativamente en nuestra actividad, sobre todo en la zona norte del país donde el auge inmobiliario venía teniendo un buen desempeño en la inversión y con distintos proyectos.

 

Pero, si hablamos por segmentos, estimamos que la construcción de viviendas para el nivel socio económico C y D seguirá en tendencia creciente, pues continuará la demanda de proyectos inmobiliarios multifamiliares, es decir, la oferta debería crecer y podría presionar los precios hacia arriba.

 

En este sentido, se podrían alcanzar récords de operación considerando la aparente voluntad del gobierno y, si se lograse el apoyo de las municipalidades capitalinas, renuentes a la vivienda social, principal barrera para el sector inmobiliario en el 2023.

 

¿Cómo va el desempeño inmobiliario para el segmento A y B?

Le está yendo mal, puesto que hay una sobrestock de departamentos de lujo y oficinas prime que no se han podido colocar en el mercado. Ello va a generar que la incorporación de nuevos proyectos en este sector urbano se ralentice.

 

Las empresas constructoras están temerosas de seguir invirtiendo en edificaciones de alta gama debido a la incertidumbre política en el país, el continuo incremento de los costos de materiales de construcción y la tendencia a mayores alzas de las tasas hipotecarias que afecta a su apalancamiento; son pocas las probabilidades para un retorno a la inversión en el presente año.

 

¿Y qué están haciendo las constructoras para recuperar esa inversión?

Como lo habíamos mencionado, Lima tiene una sobreoferta de oficinas prime y departamentos de alta gama que las firmas constructoras no han podido vender.

 

Ante esto, las firmas constructoras para recuperar esa inversión están ofreciendo el alquiler garantizado tanto para oficinas como para departamentos en donde el comprador requiere de un crédito hipotecario para realizar la adquisición, para que una vez realizada la compra se garantice al inversionista el arriendo de su propiedad durante un plazo determinado, que puede ser de uno a tres años. En resumen, le venden el producto con la seguridad que obtendrán seguridad de pago de sus cuotas mediante la renta del inmueble.

 

Este mecanismo ha venido funcionado en el mercado inmobiliario desde hace tres años aproximadamente, actualmente más constructoras están optando por la renta garantizada.

 

¿Cómo estima que se ha comportado la venta de viviendas en el primer trimestre del año?

Se espera que las colocaciones se mantengan en este periodo, a pesar que, en los dos primeros meses del año, estas se vieron afectadas por la coyuntura política, el aumento de los precios de los materiales de construcción y por el alza de los créditos. Para el periodo marzo – agosto 2023, se espera un incremento de 3,4% con respecto al mismo período del 2022, según la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO).

 

En tanto, para el segundo trimestre del año se espera una mejor performance de estas ventas para los segmentos C y D, pues son estos segmentos los que están conformados por parejas o individuos jóvenes sin mayores responsabilidades que cuentan con cierta estabilidad económica gracias a sus ingresos fijos.

 

Ante este contexto ¿cuáles son sus perspectivas para el 2023?

Estimamos que las firmas constructoras continuarán reduciendo sus inversiones para nuevos proyectos en el 2023, por cuanto las expectativas en el sector no son las mejores, al igual que la confianza, sumado al magro desempeño de la inversión pública y privada en el 2022.

 

Además, tomando en cuenta que los precios están en función directa con el segmento de mercado objetivo, consideramos que, si hablamos del segmento C, las ventas deberían subir, pero si nos referimos a los estratos A y B, bajarían.

 

¿Y respecto a la tasa de interés hipotecario?

Es un tema que nos preocupa, pues el sistema bancario ofrece una tasa de interés alta (11%), lo que frena el desarrollo de la actividad inmobiliaria con la perspectiva que mantenga su tendencia hasta el 2024.

 

Ante esa situación, los usuarios vienen apostando por créditos más baratos de las entidades microfinancieras, como las cajas municipales (Huancayo, Cusco y Arequipa) o bancos relativamente nuevos.

 

¿Se incrementará el precio del metro cuadrado en Lima?

En líneas generales, el metro cuadrado (m2) de construcción en todo Lima, siempre tiende a subir por varias razones. Entre ellos, por el incremento de los precios de materiales e insumos de construcción como el ladrillo, cemento y el acero, además del alza de dólar.

 

En esa línea, ¿qué distritos son más caros para obtener una vivienda?

La lista la lidera San Isidro. Le siguen Miraflores y Surco, cuyos valores por metro cuadrado por vivienda construida van entre los US$ 2.500 a US$ 7.000. Un caso particular es San Borja, distrito que se ha vuelto muy atractivo para las constructoras por contar terrenos extensos para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios. Además, porque es un distrito tranquilo, seguro y con acceso a diversos servicios (salud, supermercados, colegios, etc.).

 

En tanto, entre los distritos más baratos tenemos a San Martín de Porres (US$ 880), Los Olivos (US$ 1.015) y San Juan de Miraflores (US$800).

 

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El 91% de la oferta inmobiliaria de renta en Lima Metropolitana se concentra principalmente en el formato de departamentos y el resto en casas, informó Properati, portal digital especializado en compra y alquiler de inmuebles de Latinoamérica.

 

Asimismo, el 44% se enfoca en inmuebles de 3 habitaciones, el 32% en 2 habitaciones y el 24% en otros formatos, según un análisis del portal digital sobre el mercado inmobiliario de alquiler en Lima Metropolitana.

 

“En la nueva normalidad, el mercado de alquiler es uno de los que mayor dinamismo ha manifestado en el sector inmobiliario. El análisis evidenció que distritos como Santiago de Surco, Miraflores, San Miguel, San Borja y Los Olivos, atraen la mayor demanda inmobiliaria de alquiler, indicó, la Key Account Manager Real Estate de Properati en Perú, Daniela Maldonado.

 

Ello se debe a que son zonas que mantienen características residenciales como áreas verdes y áreas despejadas sin mucho ruido ni aglomeración de personas. En el último mes, las búsquedas en estos distritos van en aumento semana tras semana en los últimos tres meses, con un promedio de crecimiento del 10% aproximadamente.

 

Precio de alquiler

 

Properati calculó el precio promedio del m² de las propiedades en alquiler en las diferentes partes de la ciudad. Lima Top registra el ticket promedio más alto de todos los distritos analizados.

 

Principalmente San Isidro con U$ 10,58 el m², seguido por Barranco con U$ 10,53 y Miraflores con U$ 9,65.  En Lima Moderna, Surquillo registra el valor más elevado con U$ 9,15 el m², seguido por Jesús María con U$ 8,83 y Lince con U$ 8,79.

 

En Lima Centro, La Victoria con U$ 7,66 el m², seguido por Cercado de Lima y Breña con U$ 6,80 aproximadamente. San Martín de Porres y Comas, distritos de Lima Norte, tienen el ticket promedio más económico de todos los distritos analizados, con U$ 4,11 y U$ 3,04 el m², respectivamente. En Lima Este, Ate, con un valor de U$ 5,36.

 

El valor anual del m² en algunos distritos de Lima Top disminuyó hasta en 6% (Barranco y Santiago de Surco); en Lima Moderna de -3% (San Miguel y Surquillo) y hasta en -19% (Pueblo Libre), y en Lima Centro con variaciones de hasta -11%.

 

«Esta tendencia en el precio puede responder a un ajuste de la oferta buscando atraer potenciales interesados, lo que evidencia una buena ocasión para todas las personas que estén interesados en alquilar una vivienda. Este es el momento”, indicó Maldonado.

 

Demanda

 

El ranking de los distritos con la mayor demanda inmobiliaria en alquiler es liderada por Santiago de Surco con el 11%, seguido por Los Olivos 9%, La Molina y Cercado de Lima con el 7%. Las viviendas con las áreas de entre 70 m² y 90 m² son las más solicitadas.

 

“Estos indicadores evidencian una oportunidad para las personas que buscan invertir en una vivienda para alquiler. En la nueva normalidad, distritos de Lima Moderna y Lima Top, son altamente atractivos para los interesados en buscar una vivienda para alquiler”, detalló la especialista.