Durante el primer trimestre de 2024, la industria de la construcción experimentó un crecimiento de 5,12 %, impulsada principalmente por el aumento en el consumo interno de cemento y el avance de obras tanto públicas como privadas, según datos del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). Sin embargo, en marzo, este sector se contrajo un 2,48 %, lo que podría indicar dificultades para mantener un desempeño positivo durante el resto del año.

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Cabe anotar que el rendimiento favorable de la industria de la construcción durante los dos primeros meses de este año se debe, en gran parte, al efecto estadístico de una baja ejecución en similar periodo de 2023, por causa de los conflictos sociales en el sur del país y las intensas lluvias en el norte peruano. No obstante, este sector se contrajo nuevamente en marzo por un menor dinamismo en la ejecución de obras privadas y en actividades de autoconstrucción.

Frente a este resultado, el presidente del Gremio de Construcción e Ingeniería de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Raúl Barrios Fernández-Concha, destaca que, aunque el crecimiento se debe en gran medida a la inversión pública, el impulso real proviene del sector privado, que aún muestra reticencia debido a la inestabilidad política del país.

Para superar estos desafíos, Barrios Fernández-Concha señala la necesidad de generar mayor confianza entre los empresarios privados y de que el Estado cumpla con sus compromisos de pago a las empresas del sector.

“También se requiere reactivar las obras paralizadas y que el Estado tome un rol activo y facilite el destrabe de proyectos. El tema de la corrupción es otro punto importante. Se debe eliminar todo tipo de corruptela. Estas acciones ayudarían a la recuperación del sector construcción y podríamos crecer a cifras mayores”, comenta.

Expectativas

En cuanto a las expectativas para 2024, el presidente del Gremio de Construcción e Ingeniería de la CCL estima un crecimiento de 3,9 % para el sector, siempre y cuando se destraben los proyectos y se establezcan políticas claras y estables que fomenten la inversión privada.

“La inversión privada es un motor esencial para la reactivación y el crecimiento del sector. Además, tiene la capacidad para financiar grandes proyectos, introducir innovaciones y generar empleo. Solo para este año, la Agencia de Promoción de la Inversión Privada (ProInversión) pretende adjudicar proyectos de Asociaciones Público-Privadas (APP) por US$ 8 000 millones, que contribuirán con el mejor desempeño de la industria”, refiere.

Pese a que el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) ha reducido la tasa de interés a 5,75 %, Barrios Fernández-Concha considera que no habrá una gran reactivación de los créditos hipotecarios. Esto debido a que actualmente el país viene transitando por una crisis política y económica que no genera confianza en el consumidor y el sector empresarial.

Mercado inmobiliario

Otra actividad clave que impulsa el sector construcción es el mercado inmobiliario. Según Lucy Mier y Terán, presidenta del Sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de la CCL, este segmento de negocio habría registrado una expansión de 8 % en el primer trimestre del año gracias a la reducción de las tasas de interés por parte del BCRP.

“La disminución de la tasa de interés ha sido un factor clave en el impulso del sector inmobiliario, con una tasa referencial que ha pasado de 7,75 % en 2023 a 5,75 % en la actualidad. Esto ha resultado en un mayor acceso al financiamiento para los potenciales compradores, con tasas que oscilan entre 9,5 % y 10 %, dependiendo del score del cliente”, menciona la representante de la CCL.

Sin embargo, Lucy Mier y Terán indica que el sector inmobiliario se ve afectado por el incremento en los costos de producción, lo que impacta en la viabilidad de desarrollar proyectos.

“El aumento en la tasa de interés y los costos asociados con el desarrollo como la inflación y los insumos han encarecido los proyectos inmobiliarios”, añade.

Además, menciona que la baja inversión por falta de confianza en el Estado, la recesión económica y la oposición de las municipalidades al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social en zonas residenciales de Lima Metropolitana podrían obstaculizar el crecimiento del sector a lo largo del año.

Viviendas sociales en zonas residenciales

Asimismo, la presidenta del Sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de la CCL sostiene que la figura del revisor urbano ha sido la alternativa predilecta para los desarrolladores inmobiliarios en los últimos años. Esto debido a la celeridad y al bypass burocrático, con relación a las usuales comisiones técnicas municipales (otra alternativa para obtener licencias de edificación).

“Esta norma permitía la construcción de viviendas de interés social en zonas residenciales de densidad alta, media y baja, con límites de altura y densidad habitacional máxima superiores a los establecidos en la normativa municipal de zonificación para viviendas no sociales. No obstante, se generaron conflictos con las municipalidades”, comenta la experta en temas inmobiliarios.

Si este problema continúa, Lucy Mier y Terán advierte que el vacío normativo traerá como consecuencia la reducción de la oferta de este tipo de viviendas y, con ello, la restricción del acceso a la oferta formal de un grupo significativo de la población.

“Justamente, uno de los objetivos de las viviendas de interés social es solucionar el déficit habitacional que, a la fecha, asciende a cerca de 2 000 000 de viviendas en todo el país”, añade.

Respecto a la dinámica del sector inmobiliario, la especialista indica que uno de los motores sería el incremento de los bonos mediante el subsidio para el Fondo Mivivienda, así como la liberación del 100 % de la CTS en el mes de mayo y el acceso al 25 % de la AFP para la primera vivienda.

“Otro factor es la estabilidad del tipo de cambio que generará mayor dinamismo en el mercado”, acota.

Optimismo moderado

En cuanto a las expectativas de los empresarios, el director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Guido Valdivia, señala un optimismo moderado y proyecta un crecimiento de 3,9 % en el nivel de operaciones al cierre de 2024, apenas una décima menos del pronóstico registrado en la medición de febrero.

“Dentro de los tres segmentos del sector, los constructores de infraestructura son los que esperan un desempeño más favorable al final de este año (+ 4,8 %), mientras que los promotores inmobiliarios auguran un crecimiento relativamente menor (+ 3, 1%) de sus operaciones”, prevé el representante de Capeco.

Aunque, de cumplirse esta proyección de las empresas de la construcción, Valdivia señala que no se revertiría completamente la drástica contracción de 7,9 % que afectó al sector en 2023. Cabe precisar que la tasa de crecimiento esperada por los empresarios para sus operaciones al cierre de 2024 es más alta que las estimadas para el PBI construcción por el BCRP (+3,2 %) y por las consultoras económicas independientes (entre 0 % y 4 %, promediando 2,6 %).

“Para el instituto emisor y también para las consultoras, este desempeño dependerá más de la inversión pública (+3,9%, en promedio de seis mediciones recogidas) que de la privada (+1,9% promedio)”, puntualiza.

Con base en estas perspectivas, queda claro que el sector construcción en Perú enfrenta desafíos significativos, pero también presenta oportunidades de crecimiento si se logra generar confianza, destrabar proyectos y establecer políticas favorables a la inversión privada.

 

 

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La COVID-19, así como la crisis política social del país y una inflación que aún no regresa al rango meta, han influido en que los precios de las viviendas en Lima se hayan incrementado en alrededor del 18% desde el  2020.

 

Para el gerente comercial de Urbana Perú, Humberto Marín, esta alza se debe a dos factores, como son el  incremento del valor del suelo en un 5%; y el  de mayor proporción, ha sido el costo constructivo, que se ha elevado en un 25%. “En mayor volumen se ha encarecido el concreto, el acero, la  mano de obra y los acabados. Todo ello ha generado gastos directos que han sido traslados al precio final de la vivienda”, explica Marín.

 

El representante de Urbana Perú, refiere que además del costo de las viviendas, otro factor que disminuyó la capacidad de compra de inmuebles de  las personas, es el incremento de las tasas de interés para la obtención de los créditos, además del tema político y la inestabilidad del país.

 

Por su parte, la presidenta del Sector Bienes Raíces del Gremio de Servicios de  la Cámara de Comercio de Lima (CCL), Lucy Mier y Terán, detalla que, si bien a nivel general, los precios de las viviendas en Lima aumentarán este año, estos irán a la baja en los distritos más caros, pero subirán en los de segmento medio. “Según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el precio de las viviendas subieron a un mayor ritmo en cinco trimestres en los distritos de población de ingresos medios”, precisa.

 

Mier y Terán señala que la elevación de precios continuará este año; pues según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), en el 2023, los precios de las “casas habitaciones” subirán entre 12% y 17%; mientras que la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), pronosticó que los costos de las viviendas se incrementarían en 5,5% entre setiembre del 2022 y febrero de 2023.

 

“Asimismo, podríamos citar que los precios de las viviendas en un mismo distrito de Lima pueden cambiar hasta en 82%, según su ubicación; donde la mayor variación de precios se registra en los distritos de Chorrillos y Lince.  La dinámica de los precios de viviendas varía en todo Lima. En el último año, el alza fue mayor en Carabayllo y Breña, en contraste, cayeron en Miraflores y San Isidro. Se encarecieron más los departamentos en los distritos de Magdalena y Jesús María”, subraya.

 

Cabe señalar  que entre setiembre del 2022  a la  fecha actual, los precios de las viviendas se incrementaron en 4,3% y se espera que esta tendencia continúe en  los próximos seis meses (marzo 2023-agosto 2023), ya que se espera un incremento de 3,4%, según la Encuesta de Expectativas realizada por la Cámara Peruana de Construcción (Capeco).

 

Para , el gerente de Consultoría e Investigación de Colliers International Perú, Sandro Vidal, “venimos de un 2022, donde en la última parte del año hubo un incremento en los focos de construcción y todo esto se revierte en el producto final”.

 

El experto comenta que, durante el 2022, el incremento de los precios de las viviendas en Lima se ha dado en alrededor del 10% especialmente por la variable de inflación. Y en el 2023, se espera que este aumento se dé en los mismos términos, porque no solamente influye el alza de los costos de construcción, sino también de los de la mano de obra y acabados. Pese a ello,  refiere que  el déficit de vivienda que existe en el país, hace que este negocio en general “todavía se mantenga vivo”.

 

Demanda insatisfecha

Con él coincide  la head of sales de Properati y Proppit en Perú, Daniela Maldonado, quien señala que si bien en el sector inmobiliario se ha venido observando una desaceleración en la venta de viviendas debido al alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, el sector inmobiliario estima llegar a tener un  promedio de 1.200 colocaciones mensuales en el primer trimestre de este año. Esto debido a que la demanda insatisfecha sigue siendo alta.

 

En ese sentido, subraya que este 2023 se posiciona como un año “desafiante” para el sector inmobiliario, por varios factores como la inestabilidad política, el aumento en el precio de los materiales de construcción, la inflación y otros.

 

“Se estima que estos factores terminarían incrementando el costo de las viviendas, en promedio, un 8% por metro cuadrado. Sin embargo, es necesario mencionar que también ha aumentado el valor de los bonos otorgados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), por lo que podrían compensar este aumento de precios y evitar así, que las personas interesadas en adquirir una vivienda se vean afectadas”, recalca.

 

Afirma que las empresas del sector esperan que ello no sea impedimento para que las familias dejen de adquirir viviendas, por lo que se tiene la expectativa de superar las metas anteriores y llegar a vender 16.000 unidades de viviendas nuevas en Lima  a finales del año.

 

Sector inmobiliario para este primer trimestre

Humberto Marín, de Urbana Perú, señala que, si bien en diciembre pasado hubo una pausa dentro de las colocaciones de unidades de viviendas, enero ha generado un volumen de colocación más atractivo, muy cercano a similar mes del 2022; y la proyección es que  este trimestre pueda ser igual o con una proyección de crecimiento de entre 5% y 8% en la colocación de unidades.

 

Explica, que esta mayor colocación en este primer trimestre, se dará porque ha subido la oferta del mercado y hay un mayor stock,  así como  hay más desarrolladores inmobiliarios que  han apostado por  proveer proyectos nuevos. Además menciona, que existe una demanda insatisfecha efectiva que es de más de 600.000 familias que requieren una vivienda ( a nivel nacional).

 

Por su parte, Lucy Mier y Terán, de la CCL, precisa que la venta de viviendas en Lima ha caído por la convulsión social existente y advierte que todo apunta a que los  intereses de los créditos  continuarán subiendo, al menos durante el primer semestre del 2023.

 

“Estando los precios en función directa con el segmento de mercado objetivo; entonces mi respuesta es, si hablamos del segmento C, las ventas deberían subir pero si nos referimos a los segmentos A y B, las ventas bajarían. Precisar cifras, sería muy difícil”, explica.

 

“Para el primer trimestre los indicadores no se han movido. Los créditos hipotecarios no se están dando en los niveles esperados y el tema de la convulsión, en vez de evolucionar de manera positiva, ha hecho todo lo contrario. Estos aspectos obligan a un potencial consumidor a  evaluar bien la posibilidad de entrar en una deuda hipotecaria de 15 a 20 años”, señala, por su parte, Sandro Vidal, de Colliers International Perú.

 

Capeco estimó, de manera preliminar, que el PBI del sector construcción se habría contraído 11,9% en enero del 2023, pero previó una recuperación en el segundo bimestre del año.

 

Fuga de inversionistas

Recientemente, la calificadora internacional Fitch Ratings cambió la perspectiva de Perú de estable a negativa, en un contexto de crisis política y fuertes protestas en diversos departamentos del país. En este panorama, Lucy Mier y Terán, presidenta del Sector  Bienes Raíces del Gremio de Servicios de  la Cámara de Comercio de Lima (CCL), señala que la demanda de créditos de consumo se mantuvo, pero no se ha visto una recuperación en el nivel de créditos hipotecarios o de financiamiento para empresas.

 

“El mercado de la vivienda de primer uso de Lima Metropolitana, al igual que otros mercados de la región, está sufriendo una salida de inversionistas, lo que se observa en la reducción sostenida de su stock de viviendas, ante una retirada masiva de liquidez, acompañada con una subida de los costos de construcción”, resalta.

 

Por ello, indica que se debe tener presente que hay una sobreoferta de viviendas para el segmento A y B, por lo que la incorporación de nuevos proyectos en este sector urbano se ralentizará. En cambio, en el caso del segmento C, la oferta debería crecer y podría presionar los precios hacia arriba.

 

Asimismo, refiere que se tiene un panorama incierto para el sector construcción; y que en el sector inmobiliario se prevé que recién a partir del 2024, las tasas de interés para créditos hipotecarios se reduzcan. “Hay un redireccionamiento de la demanda y distintos sectores económicos ya prevén un crecimiento de un dígito para el  2023”, remarca.

 

“Se estima que las constructoras continuarán reduciendo sus inversiones para nuevos proyectos  este año, por cuanto las expectativas en el sector se deterioran, al igual que la confianza, aunado al magro desempeño de la inversión pública y privada en el 2022”, añade.

La construcción de viviendas en el Perú está apuntado con fuerza al segmento C, así lo sostuvo la presidenta del sector Bienes Raíces de la Cámara de Comercio de Lima, Lucy Mier y Terán, quien añadió que actualmente hay una tendencia al alza hacia el desarrollo de proyectos inmobiliarios multifamiliares para este sector.

 

“La tendencia es construir viviendas para el segmento C, Techo Propio o Mivivienda. Por ello, las empresas constructoras están en la búsqueda de acumular predios sea en la ciudad, campo o playa, considerando que hay menor interés en la construcción de oficinas, mercado que se encuentra saturado por el exceso de oferta”, aseveró.

 

Ante la escasez de terrenos, mencionó que la acumulación de predios está tomando mayor relevancia, el mismo que se efectúa uniendo dos o más inmuebles registrados de manera independiente, a fin de desarrollar una unidad inmobiliaria; por lo tanto, las constructoras buscan estos terrenos en distritos más populares por la rentabilidad que puedan obtener.

 

Lucy Mier y Terán explicó que la demanda inmobiliaria exige la construcción de departamentos, entre 40 metros cuadrados (m2) a 70 m2, los que deben contar con áreas comunes y/o de recreación para hacerlos más atractivos.

 

Entre los inmuebles de mayor demanda destacan los departamentos de tres dormitorios, solicitados mayormente por familias de cuatro a más integrantes, que, entre sus consideraciones,  buscan un balcón o ventanas que permitan el ingreso de la luz natural, así como la cercanía a centros de abastecimiento y medios de transporte. Estas mismas similitudes también se solicitan para departamentos de dos dormitorios.

 

“La diferencia de precio entre estos inmuebles puede variar en 10% aproximadamente. Sin embargo, para las familias tener tres dormitorios supone una mejor opción por su facilidad de reventa”, precisó.

 

Precios se mantendrían

 

En relación al precio de venta, indicó que no habría variaciones y que se mantendría en los siguientes seis meses, ya que los promotores inmobiliarios mantienen un stock de unidades disponibles que estaban planeados para venderse en los años 2020 y 2021. “Estos (proyectos) al estar comprometidos con determinadas fechas de entregas ya pactadas con bancos y clientes, que, de no cumplir, caerían en penalidades”, sostuvo.

 

Por otro lado, aseguró que en tema de inversión los distritos de Miraflores, Barranco y Surco siempre serán los más rentables porque representan en general una mejor apreciación.

 

No obstante, también están Lince, San Miguel y Magdalena del Mar que están convirtiéndose en distritos altamente atractivos para la adquisición de viviendas y obtener rentabilidad. “En el caso de San Isidro, este ha dejado de ser atractivo ya que el precio es elevado y el precio de rentar está a la baja”, expresó.

 

En otro momento, indicó que el negocio de bienes raíces está logrando una mejor performance al interior del país, en ciudades claves como Chiclayo, Trujillo, Huancayo, Piura y Arequipa.

 

“La economía de las ciudades al interior es distinta en su comportamiento, pues ellos (consumidores) no esperan nada del Estado y, por lo tanto, ven al promotor como una solución para resolver sus problemas de vivienda. De hecho, estos dos últimos años, han sido fabulosos para los promotores”, anotó Lucy Mier y Terán.